나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10137 [1] 대구광역시 동구 진인동 286 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 진인동 소재 "통칭) 진정마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으 로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 일반 차량의 진입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

부근 일대는 남향의 완경사지대이나 본건 자체는 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현 황 "단독주택부지, 일부 도로"입니다.

인접 도로상태

본건 토지 일부를 포함하여 동측으로 폭 약 4m, 서측으로 폭 약 4m의 도로에 각각 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2018-02-28)<수도 법>, <추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바랍니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 "대"이나 현황 "대, 일부 도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외벽: 화강석마감, 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일마감 등, 바닥: 장판지마감, 타일마감 등, 창호: 새시창입니다. ㄱ,ㄴ) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 1-3층 소재건입니다. ㄷ) 새시조 강판지붕 1층 소재건입니다.

이용상태

가) 단독주택 ㄱ) 방 및 거실, ㄴ) 발코니, ㄷ) 다용도실 등입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하나 구조, 면 적 및 용도 등을 고려시 본건의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
공부상 지목은 대이나 현황 대, 일부 도로임(일부 도로 감안하여 평가함). 목록2. 옥탑층에 소재하는 태양광설비는 건물의 효용을 다하기위한 부대설비로 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10137 (1) 사건으로 대구지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 동구 진인동 286번지이며, 총 감정가는 731,676,160원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 토지 면적은 413.00㎡ (약 125평)이고 건물 면적은 286.98㎡ (약 87평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택이며, 2021년 6월 29일에 사용 승인되었습니다.

토지의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '대'와 '일부 도로'로 이용되고 있으며, 이에 감안하여 평가되었습니다.

건물의 제시외 면적은 71.70㎡이며, 옥탑층의 태양광 설비는 건물의 부대 설비로 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 진인동 소재 "통칭) 진정마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 단독주택 및 농경지로 형성되어 있으며, 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

일반 차량의 진입은 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 남향의 완경사 지대에 일부 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 본건 토지 일부를 포함하여 동측 및 서측으로 폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이며, 하천구역에 대한 사항은 건설과에 문의해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 6일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(156,000,000원)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역으로는 양윤연(1995), 심재원 외 1명(2014), 정혜영(2020) 등이 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 가압류(국, 박성민, 신한카드) 및 임의경매(대구축산업협동조합)는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,163,083,709원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 상세한 권리관계는 법원 집행관 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 단독주택 및 농경지로 형성된 지역에 위치하여 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

주변의 편의시설 접근성은 보통 수준으로, 대형 상업 시설보다는 지역 내 소규모 편의시설에 의존할 가능성이 높습니다.

본건 주변에서 상업 시설에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 진정마을 내 단독주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

교통 상황은 일반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 농경지가 분포하고 있어 상대적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

다만, 본건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며 고도지구(3층 이하) 규제가 적용됩니다.

혐오시설과 관련된 구체적인 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 동구의 경우 혐오시설 설치 시 사전 고지가 필요한 조례가 통과된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황: 공부상 지목은 '대'이나 현황 '대' 및 '일부 도로'로 이용되고 있어, 도로 부분의 활용이나 소유권 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 규제: 고도지구(3층 이하) 규제로 인해 건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부대설비: 제시외 건물 71.70㎡와 옥탑 태양광 설비가 일괄 매각에 포함되어 있으며, 이에 대한 명확한 처리 및 관리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 미상 임대차: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이지만, 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 2,163,083,709원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 진인동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적과 3층 건물을 갖추고 있습니다.

주변 환경은 대체로 조용하며 교통 접근성도 무난한 편이나, 토지 일부가 도로로 이용되는 점과 고도지구 규제는 고려해야 할 사항입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하나 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 높은 채무 총액과 토지 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

제시외 건물 및 태양광 설비 포함 매각 조건도 명확히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대지 면적: 413.00㎡ (약 125평)의 넓은 대지 면적을 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

* 주거 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 토지 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 731,676,160원입니다.

등기부채권 총액은 2,163,083,709원으로, 이는 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

주변 단독주택 시세에 대한 구체적인 정보가 제한적이나, 유사 사례를 통해 분석 시 대구 동구 진인동 일대의 단독주택은 3억원 내외에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 토지 거래 정보로는 713평 규모의 토지가 2024년 9월 기준 7억 5천만원 (협상 가능)에 매물로 나온 사례도 확인됩니다.

다만, 본건은 제시외 건물 및 도로 편입 등 특이사항이 존재하며, 현재 파악된 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

따라서, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 현장 답사를 통한 정확한 권리관계 및 물건 상태 확인 후 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 5억 1천만원 ~ 5억 8천 5백만원 사이에서 검토를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재 보유한 정보에 기반한 예상치이며, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 정확한 가치 평가 및 권리 분석을 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.