나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1549 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천마을' 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본 건 일부 지상에 소재하는 수목(소나무 외 약 30주)은 경제적가치 등을 감안하여 제시 외수목으로 구분하여 감정평가하였으며, 제시외수목으로 인하여 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명세표’ 비고란에 별도 기재하였으니 참고하시 기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 (철근)콘크리트지붕 이나 현황은 (철근)콘크리트 위 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 포함
2. 본 건 목록 2 부동산 공부상 (철근)콘크리트지붕이나, 현황은 (철근)콘크리트 위 기와지붕임
3. 본 건 인접지 지상에 소재하는 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 용도불상 건물의 일부가 포함되는 것으로 확인되므로 정확한 경계는 전문 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

울산광역시 울주군 두서면 활천리 462

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 토지면적

485. 00㎡ (약 146.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물면적

99. 21㎡ (약 30.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

260,480,440원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행주식회사 (농OOO)

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 근저당권 (농협은행주식회사, 2013-09-02 접수, 108,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리 이후의 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 명시되어 있으나 구체적인 내용이 제공되지 않았습니다. 제공된 등기부 요약상 현재 활성 상태인 지상권은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 토지 및 건물 감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 활천마을은 농경지와 임야가 인접한 전형적인 농촌 주거 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 상업시설 현황

주변 상업시설은 발달하지 않은 소규모 마을로 판단되며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 있어 기본적인 이동은 가능하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교가 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

마을 자체 의료시설보다는 인근 읍면 지역의 병원 및 의원을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관련 리스크

'임대관계 미상'이라는 점은 해당 물건에 미등기 전세, 불법 점유 등 실제 점유자가 존재할 가능성을 시사합니다. 명도 시 예상치 못한 갈등이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 경계 및 부합물 관련 리스크

인접지 지상에 소재하는 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 용도불상 건물의 일부가 본 건의 포함 범위에 있다는 점은 정확한 경계 확정을 위한 전문 측량을 요합니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 건축물 철거/이전 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 공부와의 차이

건물 공부상 지붕은 (철근)콘크리트이나 현황은 (철근)콘크리트 위 기와지붕으로 상이합니다. 이는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 하자 발생 시 처리 절차 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.5. 기타

제시외 수목(소나무 외 약 30주)은 경제적 가치를 감안하여 감정평가되었으며, 이로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 전원 주택지로, 비교적 넓은 토지와 단독주택을 포함하고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 권리 분석상 낙찰로 소멸되는 권리가 명확하나, 임대 관계 미상 및 인접지 건물 일부 포함 등 명확한 조사가 필요한 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 추가 건축이나 활용 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,480,440원입니다.

제공된 정보를 바탕으로, '임대관계 미상', '인접지 건물 일부 포함' 등의 잠재적 리스크와 명도 및 경계 측량 등에 소요될 수 있는 부대 비용을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준을 초기 적정 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 221,400,000원

이는 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.