나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13137 [1] 울산광역시 동구 전하동 543-1 우진빌라1단지 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 '전하초등학교' 남서측 인근에 위치하는 우진빌라 1단지 가동 2층 202호로서, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 2층 202호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

전하동 543-1번지: 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(전하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. 전하동 550-125번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-12-07)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-09-11)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(서라벌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(전하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경13137 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 543-1, 우진빌라1단지 가동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

토지지분: 35.08㎡ (약 10.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.79㎡ (약 16.88평)

건물지분: 55.79㎡ (약 16.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축정보

건축년도: 1993년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

1.4. 채권자 및 권리사항

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

말소기준권리: 2021년 03월 25일 근저당권 (한국주택금융공사, 108,000,000원)

경매개시결정: 2025년 12월 30일 (한국주택금융공사, 32,674,175원)

총 등기부채권액: 108,000,000원

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동에 소재하는 우진빌라 1단지 내에 위치하며, 인근에 전하초등학교가 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 무리가 없는 환경입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 가로망 상태 및 이용객 수에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지(전하동 543-1번지, 550-125번지)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(전하초등학교, 서라벌유치원)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 03월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 경매 절차 진행 시, 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 소유권 변동

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 과거 진진호, 강한용을 거쳐 2025년 10월 21일 강명공 외 3명에게 상속으로 이전되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 별도 기재가 없으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 시 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 많아 기본적인 배후수요는 확보되어 있습니다. 근린생활시설이 함께 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 인근에 전하초등학교가 위치하고 있으며, 서라벌유치원도 가까운 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 정보

본건의 임대 관계가 '미상'으로 조사되었습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상인 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용계획

토지이용계획상 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 충분히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

감정평가서 요약본에는 특이사항이나 주의사항으로 특별히 명시된 부분이 없습니다. 공부상으로는 별다른 차이가 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경13137 (1) 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주거 환경이 무난하며, 인근에 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 조사된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 감정가는 72,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 사례를 고려할 때 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산 동구 전하동 지역의 주거 밀집 지역 내 위치

* 전하초등학교, 서라벌유치원 등 교육시설 인접

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리관계 명확

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 매력적일 수 있음

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2층, 약 22평 규모)의 다세대주택이 2026년 7월 11일에 113,000,000원 (전용면적 75.5㎡ 기준, 약 1,500,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 55.79㎡(약 16.88평)이며, 감정가는 72,000,000원입니다.

최근 실거래가에 따른 예상 시세는 약 83,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 소폭 상승한 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 78,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.