나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13144 [1] 울산광역시 북구 산하동 977-1 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북동측 인근에 위치하는 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 제상가동 제1층 제119호임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층 중 제1층 제119호로서 (사용승인일 : 2017.02.22) 외벽 : 몰탈위 페인트, 미장돌 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가) 제1층 제119호 : 근린생활시설(상호명:수내닭꼬치)으로 이용중이며, 관리상태 무난함.

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 ,준주거지역, 지구단위계획구역 (강동산하지구), 대로2류 (폭 30m~35m) (주간선도로) (접합), 소로2류 (폭 8m~10m) (특수도로) (접합), 중로1류 (폭 20m~25m) (집산도로) (접합), 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역 (강동산하지구) <도시개발법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13144 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (경OOO)

1.2. 소재지 및 건물명

소재지: 울산광역시 북구 산하동 977-1 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동 1층 119호

건물명: 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동

1.3. 용도

본건의 용도는 근린생활시설입니다. 현재 '수내닭꼬치'라는 상호명으로 이용 중입니다.

1.4. 면적

토지 면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물 면적: 44.78㎡ (약 13.55평)

토지/건물 제시외 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

1.5. 감정가

375,000,000원

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 도시개발구역(강동산하지구) 내에 속해 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다. 주변은 주로 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

2.2. 교통망

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통망은 양호한 편입니다. 인근 가로망 상태 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 2017년 3월 30일 접수된 경남은행의 근저당권 (을1, 312,000,000원)입니다.

본 경매 신청은 경남은행의 근저당권에 의한 임의경매(갑5)입니다.

이 외, 소유권이전 및 신탁등기 말소, 김현옥 근저당권(을2), 울산신용보증재단의 가압류(갑3), 울산세무서장의 압류(갑4), 국민건강보험공단의 압류(갑6) 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 함채범

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 2일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

본 건의 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 낙찰자는 임차인과의 명도 협의만 진행하면 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상가 이용 현황

본 건은 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 상가동 1층 119호에 위치하며, 현재 '수내닭꼬치'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다. 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

4.2. 지역 상권 특성

본 물건이 속한 강동산하지구는 신규 도시 개발 지역으로, 주변의 대단지 아파트 단지(블루마시티효성해링턴플레이스2단지, 블루마시티푸르지오 등)의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 강동고등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 유동인구도 예상됩니다. 상가 자체는 1층으로 가시성이 양호하며, 아파트 단지의 주 출입구 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 강동고등학교: 북동측 인근 위치.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설 현황에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부등본상 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 권리상의 큰 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 임차인이 영업 중이며, 대항력은 없으나 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본 건은 도시개발구역 내에 위치하고 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다. 이러한 변화는 상권에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 내 1층 근린상가입니다. 사용 승인일이 2017년으로 비교적 신축이며, 아파트 단지의 배후 수요와 학교 인근의 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 현재 정상 영업 중인 상가라는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 협의는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 신흥 개발 지역 내 상가로 향후 성장 잠재력 보유.

* 접근성: 1층 코너 상가로 가시성과 접근성이 우수.

* 권리: 말소 예정 권리가 많아 권리 분석이 비교적 간결함.

* 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 학교를 중심으로 한 안정적인 고객층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 375,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 인근 상가 시세는 유사한 면적 및 위치에서 약 1억 5천만 원대에서 2억 원대 초반의 실거래가 및 매물이 확인되나, 이는 주로 오피스텔 또는 아파트 등 주거용 부동산 시세로 보입니다. 상가 자체의 정확한 시세 비교 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 본 건은 아파트 단지 내 상가로서, 투자 수익률, 명도 비용, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (상가 전문 시세 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가 산정에 제약이 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.