나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13145 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 515-6 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 "영남알프스복합웰컴센타" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 모텔, 상업나지 및 임야 등으로 형성됨.

교통상황

인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까은 토지로서 지세는 완경사지대이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 토지는 중로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 기타는 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서 외벽: 장식석 붙임 및 스톤코트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅(복도), 벽지 및 실내인테리어 등 마감 창호: 샤시 창호 등임

이용상태

본건 건물은 숙박시설로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수설비, 전기 및 조명설비, 소화설비, 무인주차설비 및 CCTV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지"와 같이 건물의 종물로 판단되는 제시외 관정(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경13145 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 515-6

용도: 숙박시설

감정가: 4,505,056,500원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3139.10㎡ (약 949.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2224.40㎡ (약 672.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 제시외 관정(ㄱ,ㄴ)이 종물로 판단되어 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리에 위치하며, "영남알프스복합웰컴센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 모텔, 상업 나지, 그리고 임야 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 대중교통 이용이 가능한 정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 지구에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 자연환경보전지역

* 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 역사문화환경보존지역

* 온천원보호지구

* 공원마을지구 (공원집단시설지구)

* 군립공원 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 04월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 2,520,000,000원) 입니다. 이 기준 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 (토지)

* 소유권 이전: 환지로 인한 소유권 이전(1997-06-05), 김익중(2002-12-17), 박진옥 외 2명(2004-05-04), 이상석(2011-08-23, 매매) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 근저당권: 국민은행 (2015-04-20) - 말소

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025-12-31) - 말소 (본건 경매 사건)

* 압류: 울주군 (2026-01-07) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,520,000,000원

3.3. 등기부현황 (건물)

* 소유권 보존: 윤병련 외 1명 (2012-04-18)

* 근저당권: 국민은행 (2015-04-20) - 말소 (말소기준권리)

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025-12-31) - 말소 (본건 경매 사건)

* 압류: 울주군 (2026-01-07) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,520,000,000원

3.4. 인수되지 않는 권리

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용 및 존속 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재하는지 여부와 보증금 및 차임 등에 대한 상세 내용은 별도의 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 등억알프스리는 영남알프스의 수려한 자연환경과 인접하여 관광 및 휴양 관련 시설이 발달할 가능성이 높은 지역입니다. "영남알프스복합웰컴센터"가 인근에 있어 관련 유동인구 유입이 기대됩니다.

4.2. 상업 및 편의 시설

인근에 "영남알프스복합웰컴센터"가 위치하며, 다양한 체험 시설(알프스 시네마, 번개맨 체험관, 국제 클라이밍 장 등)을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 다수의 모텔 등 숙박시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 개발 계획 및 이슈

신불산 알프스 관광단지 조성 사업이 추진 중이며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 주민들과의 상생 및 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 영남알프스복합웰컴센터: 영화관, 체험관, 클라이밍장, 산악문화관 등 다양한 문화 및 레저 시설

* 등억알프스야영장, 작천정계곡 등 자연 휴양 시설 인접

* 인근에 편의점, 식당, 모텔 등 기본적인 편의시설이 존재합니다.

5.2. 주변 환경

* 영남알프스 자락에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 관광객 및 등산객의 방문이 잦은 지역입니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본 물건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 공원집단시설지구, 군립공원 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 신축 및 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내역에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

건물과 일괄 매각 대상인 제시외 관정(우물)이 포함되어 있습니다. 이에 대한 별도 관리 및 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리의 영남알프스 인근에 위치한 숙박시설로, 풍부한 자연환경과 관광 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. "영남알프스복합웰컴센터" 및 야영장 등 인접 시설은 지역 활성화에 기여할 수 있는 요소입니다. 그러나 자연환경보전지역, 공원 지역 등 강력한 토지 이용 규제와 더불어 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 주변에 관광단지 개발 등 지역 개발 이슈가 존재하나, 이에 따른 주민과의 갈등 요소도 존재하는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 영남알프스라는 빼어난 자연 경관을 배경으로 한 입지 조건

* "영남알프스복합웰컴센터" 등 관광 및 휴양 시설과의 인접성

* 숙박시설로서의 운영 가능성 및 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,505,056,500원입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 다수의 토지 이용 규제와 임대 관계 미상 등의 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 일정 비율 이하로 접근하는 것이 보수적인 투자 전략이 될 수 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 개별적인 추가 조사 및 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.