나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4258 [1] 대구광역시 달성군 가창면 오리 582 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 가창면 오리 '가창댐' 서측 인근, 오리1리 마을내에 위치하며, 부근은 근교 농촌지대로서, 농가주택, 전원주택, 농경지, 주변임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 상수원보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

파이프 및 조적조 트러스위 징크판넬지붕 2층건으로, 외벽 : 노출콘크리트 패널 및 적벽돌 치장쌓기 내벽 : 벽지, 타일, 목재치장 등 마감 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

단독주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

위생, 급.배수 설비, 가스보일러 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본 건물의 1층 남동측 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 것으로 보이므로, 정확한 경계확인을 위하여는 별도의 측량이 필요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 일부 도시계획시설저촉 감안평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경4258 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 가창면 오리 582

* 건물 용도: 단독주택

* 감정가: 578,580,950원

* 토지 면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

* 건물 면적: 176.29㎡ (약 53.33평)

* 제시외 건물 면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대성새마을금고 (등기부 기록상 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 오리 '가창댐' 서측 인근, 오리1리 마을 내에 위치하고 있습니다. 주변은 근교 농촌지대로서 농가주택, 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2022년 10월 14일 접수된 대성새마을금고의 근저당권 (채권액 360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부요약에는 지상권에 대한 내용이 확인되지 않아 현재로서는 인수할 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 인수 부담이 없는 경매 물건입니다.

* 등기부상 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 360,000,000원입니다.

* 특이사항

공동담보 물건이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

가창면 오리 지역은 대구 근교의 전원적인 특성을 가진 지역으로, 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

* 개발 잠재력

현재는 전원생활 및 귀농·귀촌 수요에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 주변 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있으나, 이는 별도의 심층적인 분석이 필요합니다.

* 상업 시설 접근성

가창면 소재지까지 차량으로 이동 가능하며, 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대구 도심까지의 접근성은 도로망 및 교통 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

* 편의 시설

가창면 소재지 내 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 자연 속 생활에 적합한 환경입니다.

* 주변 환경

가창댐과 인접한 자연녹지 지역으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 도시계획시설 저촉

본건 건물 일부가 도시계획시설(도로)과 저촉될 가능성이 있다는 점은 주의해야 합니다. 정확한 경계 확인 및 건축법상 저촉 여부에 대한 별도 측량이 필요합니다.

* 도로 접면의 협소함

인접한 도로의 폭이 약 2~3미터로 협소하여 차량 통행이나 건축 관련 인허가 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

상수원보호구역, 가축사육제한구역 등 환경 및 토지 이용에 대한 각종 규제가 적용되므로, 향후 개발 또는 이용 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 포함

건물 면적 외 별도로 제시외 건물(12.10㎡)이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 및 관리 방안을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 가창면의 자연 친화적인 입지에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 578,580,950원으로, 토지 304㎡와 건물 176.29㎡, 제시외 건물 12.10㎡를 포함한 일괄 매각 물건입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 보이며, 이는 경매 투자 시 긍정적인 요인입니다. 다만, 건물 일부의 도시계획시설 저촉 가능성, 협소한 도로 접면, 각종 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전원생활을 희망하는 실수요자나 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 가창댐 인근의 쾌적한 자연 환경은 전원주택 수요 증가 추세와 맞물려 긍정적인 요소입니다.

* 권리관계의 명확성: 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들이 정리되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 304㎡의 토지 면적은 단독주택 부지로 활용하기에 충분한 규모입니다.

* 가치 상승 잠재력: 가창면 지역의 발전 가능성 및 전원생활 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 578,580,950원입니다. 현재 대구광역시 달성군 가창면 오리 지역의 유사 단독주택 시세 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 입지 및 규모의 단독주택들의 최근 매매가는 5억 원대 중반에서 6억 원대 후반까지 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 일부 도시계획시설 저촉 가능성, 협소한 도로 접면 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 현재 시장 상황, 경매 물건의 특성(유찰 가능성, 재감정가 등) 및 향후 활용 방안에 따라 적정 가치가 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 5억 2천만 원에서 6억 원 사이로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 현장 조사를 통한 상세한 물건 가치 평가와 주변 시세에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

*(주의: 위 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 경매 결과와는 다를 수 있습니다. 투자 결정은 신중하게 진행하시기 바랍니다.)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.