나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32275 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 306동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대구도원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층 건물 중 '제10층 제1005호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35미터의 왕복6차로, 동측으로 폭 약 25미터의 왕복4차로, 남서측으로 폭 약 12~15미터의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 보행자전용도로(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경32275 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 306동 10층 1005호

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1997년 9월 20일

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.70㎡ (약 18.36평)

토지지분: 60.7028㎡ (약 18.36평)

건물면적: 134.92㎡ (약 40.81평)

전용면적: 116.95㎡ (약 35.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 한OOOOOOO (본 경매 신청 채권자는 한국자산관리공사입니다)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대구도원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 35미터의 왕복 6차로, 동측으로 폭 약 25미터의 왕복 4차로, 남서측으로 폭 약 12~15미터의 왕복 2차로 도로와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형으로서 인접지 대비 등고가 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 보행자전용도로, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 말소기준권리는 2016년 5월 31일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(252,000,000원)입니다.

이후 2022년 4월 11일 달서구의 압류(말소), 2025년 12월 29일 한국자산관리공사의 임의경매 개시 결정(194,873,655원) 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 252,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이며 내부 현황 파악이 불가했던 점을 고려할 때, 실제 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 권리 분석상으로는 인수되는 임차권은 없는 것으로 보이나, 현장 확인을 통해 정확한 임차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대구도원초등학교가 북서측에 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변에 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

단지명: 대곡사계절타운

주소: 대구광역시 달서구 도원동 1438

건축년도: 1997년

총 동수: 14동

세대수: 1208세대 (총괄표제부상 1200세대)

최고층: 20층

주차 대수: 총 1845대 (단지 총 주차 가능 대수 기준)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등

5.2. 편의시설 및 교육

* 주요 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 대구도원초등학교 (인접), 도원중학교, 대건고등학교 등 다수.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 구조와 현황, 구조 변경 유무 등을 확인할 수 없었습니다. 이에 따라 집합건축물대장 및 외부 관찰, 유사 유형 물건의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 불명확합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 현장 조사를 통해 정확한 임차권 및 점유 관계를 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

1997년 준공되어 30년차에 접어드는 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

대구광역시 달서구 도원동 소재 '대곡사계절타운' 아파트는 대구도원초등학교 인근에 위치하며, 편리한 교통망과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 298,000,000원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구도원초등학교와 인접한 우수한 학군.

* 뛰어난 교통망: 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리함.

* 안정적인 주거 수요: 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 꾸준한 수요 기대.

* 잠재적 가치: 내부 상태 및 임차 현황 미확인으로 인한 시세 대비 저가 매수의 기회.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일한 면적(전용 116.95㎡)의 최근 매매가는 2026년 4월 3일 272,000,000원, 2026년 6월 22일 266,000,000원, 2026년 7월 14일 241,000,000원입니다.

평균 시세는 약 259,667,000원입니다.

감정가(298,000,000원)가 최근 시세 평균(약 260,000,000원)보다 높은 편이므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하기보다는 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

현장 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 시세 평균의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 보수적인 관점에서 투자 가치를 극대화하기 위해서는 감정가 대비 충분한 할인율을 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.