나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32272 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '두류네거리' 남동측 인근에 위치하는 '두류역 아이작큐브 오피스텔' 제3층 제310호 구분건물로서, 부근일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(두류역)이 있고 간선 도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층 지상26층건 중 제3층 제310호 구분건물 로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감, - 바닥: 자기질타일, 내장바닥재 등 마감, - 창호: 페어글래스 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재감지설비, 개별난방 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 인접필지와 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1 호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요 망)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(2): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1 호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문 의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(3): 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교 육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(임대차보증금 1억 원, 전입일 2022.12.7., 확정일자 2022.11.16.)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32272 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3, 두류역아이작큐브오피스텔 3층 310호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 규모: 지하 5층, 지상 26층 건물 중 3층 310호

준공 연도: 2018년 02월 27일

토지 면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

건물 면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

감정가: 81,000,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '두류네거리' 남동측 인근에 위치합니다.

'두류역 아이작큐브 오피스텔' 3층 310호이며, 주변은 아파트 단지, 주택, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성된 지역입니다.

토지는 3필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고평탄하며 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진출입이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 두류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

간선 도로와의 접근성이 우수하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

북측으로 약 50미터, 서측으로 약 6미터, 남동측으로 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

총 등기부채권액: 약 86억 4천 4백만 원으로 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 1억원). 본 임차인은 대항력 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 갑7 서대구세무서장의 압류(2024.05.31)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 대구은행, 신용보증기금, 국민건강보험공단, 주식회사대한채권관리대부, 풍천, 예성신용협동조합의 가압류 및 압류, 그리고 서울보증보험의 강제경매 등이 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 한국토지주택공사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 07일

확정일자: 2022년 11월 16일

대항력: 있음 (매수인 인수)

4. 상권분석

두류역 아이작큐브 오피스텔은 두류네거리와 두류역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔 자체의 호실 수가 많고(총 446호), 주거 및 업무 시설로 복합적으로 이용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 두류역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하고 있습니다.

* 녹지/휴식시설: 두류공원 등 녹지 공간 접근성이 양호하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 1억 원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 해당 금액을 고려한 자금 계획이 필수적입니다.

* 높은 등기부채권액: 다수의 채권자 및 높은 채권 총액은 물건의 복잡성을 시사하며, 경매 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 부동산 강제 경매: 채권자의 강제 경매 개시로 진행되는 사건으로, 채무자의 추가적인 재산 변동이나 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성을 주시해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 분석 결과, 본건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 핵심 상업지구인 두류역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

지하철 2호선 및 다양한 교통망을 통해 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 및 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

건물 자체는 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 주거용 오피스텔로서의 가치가 있습니다.

다만, 1억 원의 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크이며, 높은 채권 총액 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 두류역세권의 중심 상업지역으로, 지속적인 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철, 버스 접근성이 좋고, 편의시설 및 공공기관 이용이 편리합니다.

* 합리적인 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 23.73㎡ (약 7.18평)으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 시세 반영: 최근 실거래가(2026년 5월 7,700만원)를 고려한 투자 결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 23.7306㎡): 77,000,000원 (2026년 5월)

인수되는 보증금: 100,000,000원

시장 분석:

본건과 유사한 면적(23.7306㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 7,700만원에 거래된 점은 중요한 참고 지표입니다. 감정가는 8,100만원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이 인수 부담을 고려하여 시세 및 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

'인수 보증금'을 제외한 순수 경매 입찰가를 기준으로 판단하며, 최근 실거래가(7,700만원)를 참고하여 결정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 6,500만원 ~ 7,500만원 범위로 제안합니다.

총 예상 부담액:

실제 매수인이 부담하게 될 총 금액은 '예상 입찰가'에 '인수 보증금 1억원'을 합한 금액이 됩니다.

예상 입찰가 범위(6,500만원 ~ 7,500만원)를 적용할 경우, 총 예상 부담액은 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원이 됩니다.

입찰 참여 시에는 본 총 예상 부담액과 시장 가치를 면밀히 비교 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.