나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4289 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1256 성서와룡타운 101동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 대구성서경찰서 동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 8층 802호 1개 호수로서, 사용승인일 : 1994.07.05 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 폭 약30미터, 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발지구기타(택지개발사업완료) <택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경4289 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1256 성서와룡타운 101동 8층802호

용도: 아파트

건물총면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

토지총면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대성새마을금고 (근저당권자)

1.2. 건축물 정보

아파트명: 성서와룡타운

준공년도: 1994년 07월 05일

층수: 15층 중 8층

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물면적(전용): 59.98㎡ (약 18.14평)

토지면적(대지권): 32.76㎡ (약 9.91평)

아파트단지 총면적: 49193.297㎡ (약 14,880.4평)

세대수: 630세대

주차대수: 총 236대 (지상 6대, 지하 230대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 대구성서경찰서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 폭 약 30미터, 25미터, 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다. 대중교통 이용 및 주요 도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류, 소로2류, 중로1류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (대성새마을금고, 2016-12-26)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (김인근, 1994-08-12)

* 근저당권 (대성새마을금고, 2016-12-26, 금65,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (박옥연, 2018-12-14, 증여)

* 근저당권 (대성새마을금고, 2018-12-14, 금78,000,000원)

* 압류 (달서구, 2025-11-24)

* 임의경매개시결정 (대성새마을금고, 2025-12-29, 102,415,984원) - 본건 사건

3.3. 소멸주의

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대구성서경찰서가 인접해 있어 치안 환경도 양호한 편입니다.

4.2. 시장 특성

성서와룡타운은 1994년에 준공된 비교적 오래된 아파트 단지이나, 주변의 꾸준한 수요로 인해 안정적인 상권이 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재함을 알 수 있습니다. (구체적인 학교명은 제공되지 않음)

5.3. 주거환경

15층 규모의 고층 아파트 단지로, 8층에 위치하여 일조량 및 조망 등에서 중간층의 장점을 가질 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1994년에 준공된 아파트로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 가격 변동성

감정가(175,000,000원)가 최근 실거래 최고가(160,000,000원)보다 높게 책정되었습니다. 따라서 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰은 주의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 대구성서경찰서, 학교, 아파트 단지 등으로 구성된 일반적인 주거 지역 환경입니다.

7. 종합 의견

대구광역시 달서구 이곡동에 소재한 성서와룡타운 101동 802호는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 후순위 권리나 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 준공 연차가 오래된 점과 감정가가 최근 시세보다 높다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 달서구의 대표적인 주거 지역으로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 59.98㎡(약 18.14평)의 적정 면적으로 신혼부부나 소가족에게 적합합니다.

* 임대차 관계 미상 및 인수 보증금 0원으로 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

* 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례(2026년 4월 ~ 6월)를 보면, 동일 면적(59.98㎡)의 성서와룡타운 아파트는 4층 160,000,000원, 7층 126,000,000원, 10층 118,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 8층으로, 7층과 10층 거래가액의 중간 정도 또는 4층 가액을 고려할 때, 대략 120,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 시세가 형성되어 있습니다. 감정가(175,000,000원)는 이보다 높게 책정되었습니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 8층이라는 점과 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 낙찰가율 85~95% 수준을 가정하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.