나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10195 [1] 대구광역시 동구 각산동 1080-4 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 동구 각산동 혁신도시내 '각산비나리공원' 남측 인근에 위치하는 통칭 'S-타워 4층 401호, 4층 402호, 4층 403호' 단위상가로서, 부근은 공공기관, 아파트, 각종 근린생활 시설, 오피스텔, 주상복합, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 건물중 4층 401, 402, 403호 단위상가로서 외벽 : 돌붙임, 커텐월 등 내벽 : 콘크리트 마감 바닥 : 콘크리트 마감 창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

401, 402, 403호 전체를 임차한 임차인이 호별 경계를 철거하여 전체를 사무실로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 공동화장실, 승강기 설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약15미터, 서측으로 폭 약10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구 (변경중)임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 401호는 용도가 '미용원'이나 실제 '사무실'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : (1)평가대상 구분건물의 각호별 위치확인은 집합건축물대장의 건축물현황도(4층 평면도)에 의하였으며, 조사시점 현재 동일 임차인이 건축물현황도상 경계를 철거하고, 임차인의 필요에 의해 임의의 칸마이로 구획하여 일단으로 이용중이나, 도면에 근거하여 경계의 복원은 가능할것으로 판단됨. (2)평가대상 구분건물은 임차인이 내벽, 바닥, 천정, 냉난방설비 등 내부 인테리어을 하고 이용중이나, 이는 임차인의 소유이고, 임대차기간 종료후 원상복귀 의무가 있으므로 내부인테리어 및 냉난방설비는 제외하고 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 3개호실 전체를 임차한 임차인이 호별 경계를 철거하여 전체를 사무실로 이용중(401호는 대장상 미용원이나 실제 사무실)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

대구지방법원 2025타경10195 (1) 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 동구 각산동 1080-4번지에 위치한 근린상가입니다.

총 감정가는 741,000,000원입니다.

토지 면적은 220.35㎡ (약 66.66평)이며, 건물 면적은 471.80㎡ (약 142.72평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 방OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 각산동 혁신도시 내 '각산비나리공원' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공공기관, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 건물 및 공원 등으로 형성되어 있어 복합적인 상권 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물이 위치한 S-타워는 대구광역시 동구 이노밸리로36길 14에 있으며, 인근으로 차량 출입이 용이하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 남측으로는 폭 약 15미터, 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구(변경중)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 물건의 말소기준권리는 2015년 5월 26일 접수된 방촌새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 소유권보존(갑1, 2015-02-11)은 매각으로 소멸되지 않으나, 후순위로 등기된 근저당권, 전세권, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 9,200,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

* 임차인 현황으로는 (주)선진이 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원으로 신고되어 있습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 근린상가입니다.

현재 4층 401호, 402호, 403호 3개 호실 전체를 한 임차인이 사용하고 있으며, 호별 경계를 철거하여 하나의 사무실 공간으로 이용 중입니다.

이러한 점은 넓은 규모의 사무 공간을 필요로 하는 사업체에 유리할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

대구 혁신도시 내에 위치하여 주변에는 다양한 공공기관, 주거 단지, 상업 시설이 밀집해 있습니다.

각산비나리공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이가 존재합니다. 집합건축물대장상 401호는 '미용원'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '사무실'로 사용 중입니다.

현재 3개 호실 전체를 임차인이 호별 경계를 철거하여 일체로 사용하고 있어, 향후 원상복귀 과정에서 추가 비용이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

임차인 (주)선진은 대항력이 없으므로 명도 대상이지만, 임대차 종료 후 임차인이 설치한 내부 인테리어 및 냉난방 설비 등에 대한 원상복귀 의무가 있어 이와 관련된 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 92억 원에 달하여 권리 관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 분석 결과에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 혁신도시의 중심 상업지구에 위치한 4층 상가 3개 호실로, 뛰어난 입지와 주변 개발 호재를 바탕으로 한 잠재력을 지니고 있습니다.

현재 3개 호실이 하나의 통합된 사무 공간으로 사용되고 있다는 점은 넓은 면적을 활용하고자 하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 공부와의 차이 및 임차인의 원상복귀 의무 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

대구 혁신도시 내 핵심 입지로, 풍부한 배후수요와 높은 유동인구를 기대할 수 있습니다.

3개 호실이 통합되어 있어 넓고 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 상대적으로 적습니다.

성장 가능성이 높은 혁신도시 내 상가라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 741,000,000원

인수 보증금: 0원

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하며, 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

실제 입찰 시에는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 명도 난이도, 향후 예상되는 관리비 및 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.