나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4234 [1] 대구광역시 달서구 월성동 536 월성 이-편한세상 106동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 '월성네거리' 남측 인근에 위치하는 '월성 이-편한세상' 제106동 제2층 제205호로서, 부근일대는 대단위 아파트단지, 부근일대는 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건물 중 제106동 제2층 제205호로서, 외벽: 석재 및 타일, 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 남측 및 서측으로 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대구서부지원 2025타경4234 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 536 월성 이-편한세상 106동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 622,000,000원

토지면적: 44.94㎡ (약 13.6평)

건물면적: 100.36㎡ (약 30.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대성새마을금고

사용승인일: 2009년 10월 6일

해당 물건은 지상 29층 건물 중 2층에 위치합니다.

전용면적: 100.3623㎡ (약 30.36평)

분양면적: 제공된 정보에는 명확한 분양면적이 기재되어 있지 않습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주위 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 '월성네거리' 남측 인근에 위치한 '월성 이-편한세상' 아파트 단지 내에 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물들이 혼재하여 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 남측 및 서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 23일 접수된 대성새마을금고의 근저당권(채권최고액 540,000,000원)입니다.

이후 대성새마을금고의 근저당권(채권최고액 192,000,000원)이 추가로 설정되었으며, 채권 총액은 732,000,000원입니다.

본 건은 대성새마을금고에 의해 신청된 부동산 임의경매(2025타경4234)로 진행 중입니다.

등기부상 소유권 이전 기록으로는 2015년 7월 10일 이상진으로의 매매가 확인됩니다.

모든 후순위 권리(근저당권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금 반환에 대한 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 배후수요

본 물건이 속한 '월성 이-편한세상'은 8개동, 총 1097세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 주거 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 상업 및 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 입주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 환경

물건 인근은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육 환경은 보호받고 있습니다.

1.5. 2. 생활 편의시설

단지 내 편의시설 외에도, '월성네거리' 인근에 위치하여 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 내부 확인의 어려움

감정평가서에 따르면, 본건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재 등을 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하는 데 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 2. 기타

주변에 특별히 언급된 혐오시설이나 환경 문제는 확인되지 않았으나, 실제 거주 전 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구의 대단지 아파트인 '월성 이-편한세상'에 위치한 아파트입니다. 2009년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 주변의 잘 갖추어진 주거 및 상업 인프라를 누릴 수 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 권리 없이 낙찰이 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요를 갖춘 대단지 아파트입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 시세 상승 여력을 고려한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 유사 면적(100.3623㎡)의 물건이 2026년 6월 1일 625,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 622,000,000원이며, 전용면적과 유사한 면적이 감정가와 비슷한 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, 해당 거래는 26층이고 본건은 2층이라는 점을 감안해야 합니다. 일반적으로 저층은 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으나, 단지 내 환경 및 개인 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 105% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 653,100,000원 ~ 684,200,000원

이는 일반적인 시장 상황을 고려한 예상 범위이며, 실제 경매 참여 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 시세 및 시장 동향을 추가적으로 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.