나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32233 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 14층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 ‘서재중학교’ 북측 인근에 위치하는 『서재화진금봉타운 제108동 제14층 제1505호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 단독 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 서측 인근에 왕복 4차선의 '서재로'가 통과하고 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제14층 제1505호 단위세대로서, - 사용승인일자 : 1996.12.13 - 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감. - 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비, 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 서향 완경사지대 내 대체로 계단식으로 조성된 사다리형 토지로서 , '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복4차선, 동측, 남측 및 북측으로 왕복2차선의 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06- 14)(서재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 18번 주택임차권등기[임대차보증금 155,000,000원(1차) 162,750,000원(2차), 전입일 2020.2.27., 확정일자 2020.2.7.(1차) 2021.11.10.(2차)]있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경32233 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 14층 1505호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 1996년 12월 13일

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.37㎡ (약 11.3평)

토지지분: 37.3707㎡ (약 11.3평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.7평) (전용면적)

건물지분: 84.85㎡ (약 25.7평)

추정 분양면적: 약 105.5㎡ (약 31.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '서재중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 단지 서측 인근에 왕복 4차선의 '서재로'가 통과하고 있습니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 부지는 서향의 완경사지대에 계단식으로 조성된 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 왕복 4차선, 동측, 남측 및 북측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역으로, 소로1류, 소로2류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서재초등학교, 대자연유치원, 서재중학교), 절대보호구역(서재중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 이전: 김옥자(2005.02.15), 이승진(2010.04.23), 안효종(2020.04.30, 매매)

* 주택임차권: 정상수 (을구 18번, 2024.03.21 등기, 155,000,000원, 2020.2.27 전입, 2020.2.7 확정)

* 보증금 증액: 162,750,000원 (2021.11.10 확정)

* 말소여부: 인수 (매수인에게 대항 가능)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2025.12.29 등기, 169,869,127원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정상수

* 보증금: 1차 155,000,000원, 2차 증액분 포함 162,750,000원

* 전입일자: 2020년 2월 27일

* 확정일자: 1차 2020년 2월 7일, 2차 2021년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(정상수)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서재리 지역은 주거단지가 밀집해 있으며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 함께 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활형 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 서재화진금봉타운

* 주소: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169

* 건설사: (정보 없음)

* 총 동수: 9개동

* 총 세대수: 813세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 357대 (지상 6대, 지하 351대 - 총 주차대수 357대 정보와 지하 21대, 지상 6대 정보 혼재. 제공된 아파트 정보의 주차대수 합계 357대 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터

5.2. 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 공급 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정상수의 보증금 162,750,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건축 연식: 1996년 12월에 사용승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 총 813세대에 비해 총 주차대수가 357대로, 세대당 주차 대수가 약 0.44대로 부족한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 구축 아파트입니다. 단지 내 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준이나, 매수인에게 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 전액 미변제 시 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 동일 면적(84.85㎡) 매매 사례가 207,500,000원에 있어, 감정가(165,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

* 서재로 인접으로 교통이 편리한 편입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 동일 면적(84.85㎡) 아파트 매매 사례를 보면, 2026년 6월 13일에 9층이 207,500,000원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로, 이를 고려한 본건의 시세는 대략 215,000,000원으로 추정됩니다. 감정가는 165,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 최대 인수 가능 금액은 162,750,000원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = (추정 시세) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 215,000,000원 - 162,750,000원 = 52,250,000원

본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수분을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 보증금 인수 여부 및 금액, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제시된 규칙에 따라 산정되었으나, 실제 경매에서는 여러 변수에 따라 낙찰가가 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 매우 큰 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.