나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1357 [1] 대구광역시 남구 이천동 1181 대봉교역금호어울림에듀리버 101동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 ‘대구중학교’ 북측 인근에 위치하는 『대봉교역금호 어울림에듀리버 제101동 제3층 제304호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교, 군부대, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건은 서측으로 왕복 3~4차선의 '대봉로'와 접하며, 남측 인근에 왕복 4~5차선의 '희망로', 동측 인근에 '신천대로'가 통과하며 북동측 인근에 '대봉역(대구3호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 27층건중 제3층 제304호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2024.01.17 - 외 벽 : 석재판재, 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 설비에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 아파트건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 18미터, 남측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 약 6미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부사항은 도시경관과 별도확인), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류 (폭 15m~20m)(2025-07-29)(저촉), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((드림유치원, 세부사항은 남부교육청 별도확인))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(대구중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2024-12-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구중학교, 세부사항은 남부 교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 부지의 일부는 도시계획시설 도로 저촉이나 그 면적이 과소하며, 본건의 사용수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1357 (1)

소재지: 대구광역시 남구 이천동 1181, 대봉교역금호어울림에듀리버 101동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 근저당권자로 확인)

1.2. 면적

토지 면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

토지 지분: 39.2088㎡ (약 11.86평)

건물 면적: 74.47㎡ (약 22.53평) - 공급 면적으로 추정

건물 지분: 74.4741㎡ (약 22.53평)

전용 면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 통상 74.47㎡ 공급 면적의 경우 약 59~60㎡ 수준의 전용 면적을 가질 수 있습니다.

1.3. 건물 정보

건축물 정보: 대봉교역 금호어울림 에듀리버 101동 3층 304호

사용승인일: 2024년 01월 17일

총 층수: 27층

해당 층: 3층

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 석재판재, 몰탈위 페인팅 등; 내벽 - 벽지, 일부 타일 등; 바닥 - 내장바닥재, 일부 타일 등; 창호 - 새시 창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 설비에 의한 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 ‘대구중학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 학교, 군부대, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

서측으로 왕복 3~4차선의 '대봉로'와 접하며, 남측 인근에 왕복 4~5차선의 '희망로', 동측 인근에 '신천대로'가 통과합니다.

북동측 인근에 '대봉역(대구 3호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 토지이용계획

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하거나 저촉됩니다. (2025-07-29, 중로2류 저촉)

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

일부 토지는 도시계획시설 도로와 저촉되나, 감정평가 시 본건의 사용수익에 미치는 영향이 없을 것으로 판단되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 09월 27일자 수협은행 근저당권 (402,600,000원) 입니다.

본 경매물건은 임의경매 개시결정으로, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 460,836,513원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계: 이해관계인 부재로 임대차 관계는 미상입니다.

주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 소유자, 관리소 등을 통한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

대봉역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대봉역(대구 3호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 시내버스 승강장이 다수 위치합니다.

다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대구중학교가 북측 인근에 위치합니다.

드림유치원 등 교육시설 관련 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금 또는 차임 부담이 발생할 수 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 정보가 없으므로, 현장 방문 시 철저한 점유자 확인 및 대항력 유무 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 관련

일부 토지 면적이 도시계획시설 도로와 저촉되는 부분이 있으나, 감정평가 상 본건 사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되었습니다. 그러나 향후 도로 계획 등에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

상대/절대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 주변에 뚜렷한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 감정평가서상 인접한 군부대가 있음을 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 신축 아파트로, 대봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 4.4억원이며, 2024년 1월 사용승인된 신축 아파트임을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 큰 리스크 요인입니다. 이 점을 철저히 조사하고 인수 부담이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 아파트: 대봉역(대구 3호선) 인접으로 우수한 대중교통 접근성.

8.2. 신축 아파트: 2024년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적음.

8.3. 양호한 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 440,000,000원

경매 초보자의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있으나, 임차인 관련 리스크로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 해소 및 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 본건의 경우 감정가 수준 또는 소폭 상승한 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 조사 및 현장 확인을 통해 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.