나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4070 [1] 세종특별자치시 장군면 태산리 188-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 태산리 소재 '의랑초등학교' 북측 인근에 위치하고 있는 부동 산으로 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있슴.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로 주거나지 상태임. 기호(2) : 세로장방형의 완경사지로 주거나지 상태임. 기호(3,4) : 부정형의 완경사지로 현황 '도로'로 이용중임. 기호(5) : 부정형의 완경사지로 나지(도로예정지) 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 기호(5)토지(도로예정지, 세로)에 접하고 있슴. 기호(2) : 남측으로 세로에 접하고 있슴 기호(3,4) : 현황 세로의 도로임. 기호(5) : 세로의 토지에 접하고 있슴.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,5 보전관리지역,성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역(덕천군사우)<충청남도지정문화재보호조례> 일련번호 3 보전관리지역,성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한법률> 일련번호 4 보전관리지역,성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한법률>, 역사문화환경보존지역(덕천군사우)<충청남도지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호 5는 공부상 임야이나 실제 도로예정지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지상 석축 및 조경석 및 수목 포함
-목록5 공부상 임야이나 실제 나지(도로예정지) 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4070 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 장군면 태산리 188-19

용도: 임야

토지면적: 2452.00㎡ (약 741.73평)

토지지분: 1442.0921㎡ (약 436.47평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 963,877,390원

토지면적: 2452.00㎡ (약 741.73평)

토지지분: 1442.0921㎡ (약 436.47평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (1442.0921㎡ / 2452.00㎡)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 지상 석축, 조경석, 수목 포함

* 목록 5번 토지는 공부상 임야이나 실제 나지(도로 예정지) 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 태산리에 위치하며, '의랑초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 세종시 장군면 지역은 세종포천고속도로 개통 예정 등 교통망 확충이 계획되고 있습니다. 또한, 두루타버스(수요응답형 버스)가 운행되어 지역 내 대중교통 접근성이 개선되고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 기호(5) 토지(도로 예정지)에 접해 있습니다. 기호(2) 토지는 남측 도로에 접해 있습니다. 기호(3,4) 토지는 현재 '도로'로 이용 중이며, 기호(5) 토지는 세로의 토지에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 (증여): 1989-06-17 (이서호)

* 소유권 이전 (매매): 2013-05-03 (김건국 외 2명)

* 공유물 분할: 2014-03-10 (김건국, 2번 정옥근, 김인숙 지분 이전)

* 근저당권: 2023-02-20 (세종중앙농업협동조합, 828,000,000원)

* 지상권 설정 공동담보목록: 2023-02-20 (세종중앙농업협동조합, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 2025-12-26 (세종중앙농업협동조합, 759,664,890원, 사건번호: 대전지방법원 2025타경4070)

3.2. 말소기준권리

등기부 상 을10 근저당권(2023-02-20, 세종중앙농업협동조합)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부 상 을10 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임차인 현황에 대한 정보는 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 교육 시설 : 본건 인근 '의랑초등학교'가 소재하고 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 편의 시설 : 해당 지역은 전원주택지대로, 대규모 상업 시설보다는 농경지 및 임야가 혼재되어 있습니다. 인근에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 장군면 지역은 점차 개발이 이루어지고 있으며, 주변 지역으로의 접근성을 개선하는 교통망 확충이 진행 중입니다.

* 혐오 시설 : 세종시 장군면 태산리 인근 지역에서 과거 축사 신축으로 인한 주민 반발 사례가 있었으나, 사업이 철회된 바 있습니다. 또한, 세종시 장군면 산학리 지역에 야외추모공원(납골당) 인허가 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 현재 조사된 내용상 물건지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경 : 전원주택지대로, 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교통 : 차량 접근이 원활하며, 시내버스 승강장 이용이 가능합니다. 또한, 수요응답형 '두루타버스' 운행으로 대중교통 편의성이 향상되고 있습니다. 세종포천고속도로 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

* 자연 환경 : 주변에 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. '말과 숲과 별'이라는 테마로 자연 체험 공간 조성이 추진되는 등 자연 환경을 활용한 콘텐츠 개발도 이루어지고 있습니다.

* 관광 및 문화 : 김종서 장군 묘역 등 역사 유적지가 장군면에 위치하여 역사 교육 및 관광 자원으로 활용될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 : 해당 물건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계에서 발생하는 법적 분쟁이나 협의의 어려움이 발생할 수 있습니다. 지분 매각 대상 토지에 대한 명확한 사용 수익 분할 협의가 없을 경우, 실제 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 현황 불일치 : 공부상 임야이나 실제 나지(도로 예정지) 상태인 목록 5번 토지는 향후 도로 편입 또는 개발 시점 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 토지 이용계획 상 보전관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지 사용 제한 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다. 특히, 가축 사육 제한 구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 일괄 매각 : 석축, 조경석, 수목 등이 포함되어 매각되므로, 이와 관련된 원상 복구 또는 관리 의무 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면 태산리 소재 임야 지분 매각 물건으로, 의랑초등학교 인근에 위치하며 전원주택지대 내에 속해 있습니다. 교통 접근성은 양호하며, 향후 교통망 확충 계획도 긍정적입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지 일부 지분 매각이라는 점, 공부상 임야이나 실제 도로 예정지인 점, 그리고 보전관리지역 등 토지 이용 규제 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 공유자들과의 관계 설정 및 토지의 실제 이용 가능성을 사전에 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력 : 세종시의 성장과 함께 장군면 지역의 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경 : 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

* 개선되는 교통망 : 세종포천고속도로 개통 등 교통 인프라 확충은 접근성 향상 및 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

* 입지 조건 : 초등학교 인근에 위치하며, 도로 예정지라는 특수성은 향후 용도 변경 또는 개발 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 963,877,390원으로 제시되었습니다. 예상 입찰가는 물건의 지분 매각이라는 점, 토지 이용 계획 및 규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 토지 지분의 비율과 향후 공유물 분할 협의의 용이성, 지상 지장물(석축, 조경석, 수목)의 처리 방안 등을 면밀히 분석한 후, 본건의 실제 활용 가치를 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.