나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1353 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1663 힐스테이트앞산센트럴 105동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '봉덕초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아 파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하여 차량출입 무난하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제2층 제203호 단위세대로서, -외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 강화마루, 타일 등 마감, -창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 8차로, 서측으로 왕복 2~3차로, 남측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 15m 포 장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(새길지구 재건 축사업 정비계획 변경 지형도면 고시), 광로3류(폭 40m~50m)(2020-07-01)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류-남28호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류-남83호선)(접합), 중로3류( 폭 12m~15m)(중로3류)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3류)(접합), 가축사육제한구역(녹색 환경과 문의바람), 상대보호구역(봉덕유치원,세부사항은 남부교육청 별도확인)), 상대보호구 역(대구봉덕초등학교,세부사항은 남부교육청 별도확인), 절대보호구역(봉덕유치원,세부사항 은 남부교육청 별도확인))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1353 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1663 힐스테이트앞산센트럴 105동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 517,000,000원

* 토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하며, '봉덕초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 간선도로에 인접해 있어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북측 왕복 8차로, 서측 왕복 2~3차로, 남측 폭 약 10m, 동측 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(새길지구 재건축사업) 등으로 지정되어 있으며, 광로, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉덕유치원, 대구봉덕초등학교), 절대보호구역(봉덕유치원)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (하나은행, 435,600,000원, 2025-08-29 접수)

* 등기부채권 총액: 492,688,179원

* 인수되는 권리:

* 을구 2번 주택임차권 (김 , 보증금 50,000,000원)

* 임차인 김 씨는 2024년 09월 25일 전입, 2024년 06월 14일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 임차보증금 인수 가능성이 명확히 기재되어 있어 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권, 갑3번 임의경매, 갑4번 압류, 갑5번 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 노선상가, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 입지 특성: 봉덕초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 재건축 사업 지구로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 교통 및 접근성: 간선도로와 다수의 도로에 잘 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 봉덕초등학교, 봉덕유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 노선 상가와 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 인근에 임야가 있어 쾌적한 자연 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 씨가 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 금액에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 거주 상태 및 임대차 조건 등 추가 확인이 필요합니다.

* 개발 지역 규제: 재건축 사업 지구 및 복합 용도지역에 해당하여 향후 건축 및 개발 관련 법규 적용 여부에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 힐스테이트 앞산 센트럴 아파트로, 교육 및 교통 환경이 우수한 주거 지역에 해당합니다.

* 새길지구 재건축 사업 지구로 지정되어 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 있으므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 간선도로 접근 용이성 등 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 재건축 사업 지구 지정으로 인한 지역 개발 기대감이 높습니다.

* 탄탄한 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 18층 아파트로, 현대적인 건축 방식을 따르고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 517,000,000원

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 435,600,000원 (을1 근저당)

* 확인된 임차보증금: 50,000,000원 (을2 임차권)

* 법원 고지 인수 보증금: 0원 (단, 물건명세서에 '잔액을 매수인이 인수함' 명시)

* 본 물건의 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 50,000,000원 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 실제로는 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 잠재적 인수 보증금(50,000,000원)을 제외한 금액 또는 그 이하 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 명도 협상 결과, 법원 배당 현황, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

* (추후 상세 조사 후 입찰가 재산정 예정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.