나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10172 [1] 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 28층2818호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동인동2가 소재 "국채보상운동기념공원" 북측 인근에 위치하는 "국채보상공원화성파크드림시티 제28층 제2818호" 단위세대로서, 부근은 업무시설, 근린생활 시설, 관공서, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 남측으로 국채보상로가 통과하고 있으며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상29층 건물중 제28층 제2818호로서 (사용승인일 : 2015.09.21) - 외 벽 : 외장석, 복합판넬, 기타 외장재 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 복층창호임.

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이며, 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "업무시설(오피스텔, 사무실) 및 근린생활시설"부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복6차선 포장도로, 서측으로 폭 약 7미터내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07- 01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(접합) 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146) ,경북대학교의과대학보건대학원)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 오피스텔(주거용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10172 (1)

소재지: 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 28층2818호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

준공연도: 2015년

총 층수: 29층

해당 층수: 28층

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 중구 동인동2가, 국채보상운동기념공원 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

교통: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 남측 국채보상로를 통해 접근 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

도로: 본건 단지는 남측 왕복 6차선 도로, 서측 폭 약 7미터, 동측 폭 약 5미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 속해 있으며, 대로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-12-22) 입니다.

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 윤 , 보증금 110,000,000원, 전입일자: 2023-02-20, 확정일자: 2023-01-09, 대항력: 있음) 이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 확정일자: 2023-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차권 등기 정보와 일치하며, 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다.

기타 등기사항: 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (2015-11-05) 내역이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하고 있습니다. 국채보상운동기념공원 인근으로 관공서, 금융기관, 상업시설이 밀집하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 다양한 상업적 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 국채보상운동기념공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 단지 내 또는 주변 근린생활시설 및 관공서 접근성이 우수합니다.

건물 상태: 2015년에 사용 승인된 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 29층 중 28층에 위치합니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화, 개별난방, 도시가스 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 투자금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

현황과 공부상 용도 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 명도 또는 관리 측면에서 고려할 사항이 될 수 있습니다.

현장 확인 불가: 감정평가 당시 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 현황 및 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 물건 상태와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 중심업무지구의 우수한 입지를 갖추고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 감정가액이 임차인의 보증금과 같거나 유사하므로, 낙찰받을 경우 해당 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

위치적 강점: 대구의 핵심 도심에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 신축성: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치: 국채보상공원 인근의 개발 가능성 및 도심 지역의 특성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월: 12층 95,000,000원

* 2026년 4월: 5층 85,000,000원

* 2025년 12월: 10층 88,000,000원

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 해당 면적(약 8.9평)의 시세는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 110,000,000원

종합적인 고려:

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 취득 비용이 현재 시세(약 8,500만원 ~ 9,500만원)를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 예를 들어, 1,000,000원에 낙찰받더라도 총 투입 금액은 111,000,000원이 되어 시세보다 높아집니다.

따라서, 본 물건은 매우 높은 위험을 수반하는 투자이며, 정상적인 시장 가격으로 접근 시 손실이 예상됩니다. 투자한다면, 이러한 위험을 감수하고 매우 낮은 가격에 진입해야 합니다.

이러한 점을 고려하여, 현실적으로는 매우 보수적인 접근이 필요하며, 투기적인 목적이나 명도 및 임차인과의 협상 등 추가적인 리스크 관리가 가능한 경우에 한해 다음과 같은 매우 낮은 범위에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 3,000,000원 ~ 8,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 전액 인수 및 시세 대비 큰 폭의 할인율 적용을 전제로 한 매우 보수적이고 투기적인 수준입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 더불어 해당 물건의 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.