나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12949 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 848 일성아파트 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘쌍용공원’ 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 1층 101호로서 사용승인일은 1992년 11 월 23일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시 이중창임.

이용상태

공동주택(아파트)(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 다용도실 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트용지임.

인접 도로상태등

본 단지는 동서남북으로 중로와 소로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(소로3-117, 보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안봉서중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12949 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 848 일성아파트 101동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOO

토지면적: 41.99㎡ (12.70평)

토지지분: 41.99㎡ (12.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적 (전용): 84.72㎡ (25.62평)

건물지분: 84.72㎡ (25.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

아파트명: 일성1차아파트

사용승인일: 1992년 11월 23일

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕

이용상태: 공동주택(아파트)(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 다용도실 등)

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 되어 있음

총 세대수: 570세대

총 주차대수: 400대

최고 층수: 18층

총 면적 (단지): 63728.25㎡ (19283.81평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘쌍용공원’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 주택지대임.

* 교통상황: 본건 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 본 단지는 동서남북으로 중로와 소로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상부지는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트용지임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(소로3-117, 보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안봉서중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014-09-25, 천안새마을금고 근저당 (129,600,000원)

등기부채권 총액: 189,085,852원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음

지상권개요: 해당사항없음

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대관계는 미상임.

(임대관계가 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

주요 등기사항 요약:

- 소유권 이전: 윤주선 (1998-03-26), 박재환 (2000-02-23), 이기성 (2014-03-14), 이승호 외 2명 (2025-12-19, 상속)

- 근저당: 천안새마을금고 (2014-09-25, 129,600,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 천안새마을금고 (2025-12-19, 35,048,720원) - 본건 경매개시

- 가압류: 현대카드, 현대캐피탈, 한국자산관리공사, 케이비캐피탈주식회사 (전체 말소)

1.3. 상권분석

현재 감정가는 156,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 (84.72㎡ 기준):

* 2026년 4월: 169,000,000원 (층수: 4층)

* 2026년 5월: 157,000,000원 (층수: 13층)

참고 (74.69㎡ 면적):

* 2026년 6월: 160,000,000원 (면적: 74.69㎡, 층수: 17층)

최근 전월세 정보 (84.72㎡ 기준):

* 2026년 1월: 보증금 140,000,000원, 월세 없음 (층수: 14층)

* 2025년 12월: 보증금 150,500,000원, 월세 없음 (층수: 3층)

1.4. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 교육시설: 계광중학교, 천안고등학교, 천안봉서중학교 (모두 상대보호구역)

* 주변 환경: '쌍용공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 관리사무소 연락처: 0415719902

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 아파트로, 연식에 따른 노후화 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 현재 점유자에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 반경 내 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (다만, 가축사육제한구역 등은 존재)

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 일성아파트로, 비교적 안정된 주거지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 단지 내 편의시설도 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 연식(1992년 준공)으로 인한 노후화 가능성과 임대관계가 미상이라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 수익성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 선호도가 꾸준한 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 생활 인프라 접근성: 쌍용공원, 학교, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가 추이를 분석하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 156,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.72㎡) 실거래가 최고 169,000,000원 ~ 최저 157,000,000원 수준을 보였습니다.

본 건은 1층으로, 층수 및 건물 연식(1992년 준공)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (임차인 보증금 합계 0원)

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준, 또는 최근 실거래가 하단부를 참고하여:

약 160,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.