나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10209 [1] 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 102동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경산시 진량읍 선화리 소재 '진량영호맨션' 제102동 제7층 제707호로서, 부근일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

차량출입 원활하며, 기타 교통시설의 이용 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 제20층건 중 제7층 제707호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 바닥: 장판지 및 타일 등 창호: 샤시이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터의 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(진7)(접합),가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

점유자 부재 및 잠금 장치 등으로 인해 내부구조, 마감 등은 표준적 세대를 기준하였으니 업무시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10209 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 102동 7층707호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 65,000,000원

* 토지 면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

* 건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 사용승인일: 1993년 2월 26일

* 구분: 구분건물 (아파트)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 경산시 진량읍 선화리 소재 '진량영호맨션' 102동 7층 707호에 위치하고 있으며, 주변 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 원활하며, 대중교통 이용 또한 무난하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로 상태

본 건 북서측으로 노폭 약 8미터의 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 주거밀집 800M)에 해당합니다.

* 주변 시설

주변은 주거용 건물 및 상가 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을14)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑4, 갑5)를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 관련: 김삼(1997년), 정건환(2010년), 문진희(2014년, 증여) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 담보/가압류/임의경매: 국민은행 근저당권(2건), 김재이 가압류, 롯데카드 가압류, 국민은행 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으며, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액

총 120,847,339원입니다.

* 임차인 현황

* 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-03

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

위 임차인은 전입일자(2020-04-03)가 말소기준권리(2014-12-15)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 건이 소재한 경산시 진량읍은 산업단지 및 주거 지역이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 있는 상권입니다.

* 아파트 단지 정보

진량영호맨션은 1993년 2월 26일 사용 승인된 아파트로, 총 2개동 186세대로 이루어져 있습니다. 최고 21층, 최저 1층 규모이며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 20층 건물 중 7층 707호로, 내부 마감은 일반적인 아파트 수준으로 예상됩니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샤시 이중창으로 구성되어 있습니다.

* 설비 현황

위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 현황

현재 점유자가 부재하며 내부 구조 및 마감 상태는 표준 세대를 기준으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화

1993년 사용 승인된 아파트로, 향후 주요 설비 교체 또는 리모델링 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오 시설 인접 가능성

주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 내부 상태 확인 어려움

점유자 부재로 인해 실제 내부 상태를 직접 확인하기 어려워, 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 산업 및 인구 변화

진량읍의 산업 구조 변화나 인구 유입/유출에 따라 장기적인 부동산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 진량읍 선화리에 위치한 진량영호맨션 아파트 102동 7층 707호입니다. 감정가는 6,500만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차권이나 등기부상 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 1993년에 건축되어 건물 연식이 상당하며, 점유자가 부재하여 내부 상태 확인에 제약이 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소형 면적

59. 88㎡ (약 18.11평)의 전용면적으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 매물입니다.

* 지역 개발 가능성

진량읍의 산업 단지 연계 및 지속적인 인구 유입 여부에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.88㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 26일: 4,500만원 (11층)

* 2025년 7월 21일: 5,000만원 (16층)

현재 감정가는 6,500만원이지만, 최근 실거래가는 4,500만원에서 5,000만원 수준입니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었음을 시사합니다.

인수할 보증금(0원)이 없으므로, 낙찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 4,800만원에서 5,500만원 사이로 제안합니다. (이 범위는 최근 실거래가 수준을 기반으로 하며, 명도 비용, 수리비, 경매 수수료 등을 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.