나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504109 [1] 대전광역시 중구 용두동 56-53 용두아파트 2동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "서대전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(1985년 3월 29일 사용승인) 2동 내 3층 302호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 용두동 56-53 번지를 기준으로 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2022-12-27)(용두동3 촉진구역(선화용두 재정비촉진지구)), 공원(2022-12-27)(가로공원)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-01-03)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경504109 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 56-53 용두아파트 2동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 40.23㎡ (약 12.17평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.40㎡ (약 16.15평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (1985년 3월 29일 사용승인)

해당 층: 3층 (총 5층 중)

이용상태: 아파트로 이용 중

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

1.3. 기본 정보 요약

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항:

특수물건정보: 재정비촉진지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "서대전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내용

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 2021년 12월 23일 접수된 주식회사 리드코프의 근저당권 (을3)입니다.

등기부채권 총액: 253,000,000원

3.2. 주요 등기 사항 요약

* 2021-12-15: 소유권이전 (정윤정)

* 2021-12-23: 근저당권 (주식회사 리드코프, 말소기준)

* 2022-03-30: 근저당권 (양인석, 말소)

* 2022-04-01: 소유권이전 (이순우)

* 2025-12-29: 임의경매 (주식회사 리드코프, 말소)

* 2026-04-21: 소유권이전 (이상천, 협의분할에 의한 상속)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인이 대항력을 보유하고 있다면 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 용도

본건(2동 3층 302호)은 아파트로 이용 중이나, 건축물대장 상 건물 전체(용두아파트상가)는 판매시설로도 기재되어 있어 복합 건물일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 교육시설: 서대전초등학교, 충남여자중학교, 충남여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 도시계획

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(용두동3 촉진구역(선화용두 재정비촉진지구)), 공원(가로공원), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서대전초등학교, 충남여자중학교, 충남여자고등학교), 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임대차 관계가 불명확하며, 인수 보증금이 없다고 명시되었으나 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1985년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 계획에 따라 향후 이주 또는 재건축 등의 변동 가능성이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 용두동에 위치한 본건은 서대전초등학교 인근의 주거지 내 아파트입니다. 1985년 준공된 건물로 연식은 있으나, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 임의경매로 진행되며 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 초등학교 등 교육 시설 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

* 인근 시세 대비 저평가 시 시세 차익을 통한 수익 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 220,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과에 따른 명도 비용, 예상 수리 비용, 그리고 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 제시된 감정가 및 향후 시장 가치를 바탕으로 적정 낙찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.