나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20610 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 281 동아아파트 104동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

ㆍ대상물건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 북동측 인근에 위치함. ㆍ주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 인테리어 창호 : 샷시

이용상태

아파트

설비내역

난방설비, 위생 급배수설비, 기타설비(승강기 설비,소방시설 등) 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지인 사다리의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측으로 왕복2차선 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(1995-01-19)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2023-01-10)(엄사초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 논산지원 2025타경20610 (1)

3. 소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 281 동아아파트 104동 13층 1302호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 94,000,000원

6. 면적:

* 토지면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

* 건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

7. 매각방법: 토지/건물 일괄매각

8. 경매구분: 부동산 임의경매

9. 채권자: 농협은행주식회사 (추정)

10. 건축년도: 1994년 (사용승인일: 1994년 9월 23일)

1.1. 입지조건

1. 주변 환경:

* 대상 물건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대체로 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 주택 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통 상황:

* 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 노선 및 배차 간격을 고려할 때 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 접근 도로:

* 남동측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 본 물건으로 접근 가능합니다.

4. 지도 검색 결과:

* 본 물건 인근의 엄사초등학교 주변에는 학교복합시설 건립이 추진되고 있으며, 지하 공영주차장 조성 계획이 있습니다.

* 이 사업은 학생들의 안전과 지역 편의 증진을 목표로 하고 있으나, 학부모들 사이에서는 학생 안전 및 통학로 안전에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

* 현재까지 검색된 정보상으로는 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리:

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2017년 9월 21일 접수, 채권액 57,750,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 지상권 개요가 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 파악되지 않았습니다. (다만, 일반적인 경매 절차에서는 말소기준권리 이하의 권리는 소멸하는 것이 원칙입니다.)

3. 총 채무액:

* 등기부상의 채권 총액은 162,000,545원입니다.

4. 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 내부 상태 확인 및 점유 관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1. 주거 밀집 지역:

* 본 물건이 속한 단지는 아파트 단지와 다가구 주택, 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

2. 생활 편의시설:

* 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 교육 시설:

* 엄사초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 적합합니다.

1.4. 생활정보

1. 건물 구조:

* 철근콘크리트조로 건축되었습니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

2. 이용 상태:

* 전용으로 아파트입니다.

3. 설비 내역:

* 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 시설 등이 구비되어 있습니다.

4. 아파트 단지 정보:

* 단지명: 계룡엄사동아

* 세대수: 394세대 (4개동)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 200대 (지상 4대, 지하 11대, 합계 200대 - 정보 상이하나 종합 200대로 표기됨)

* 관리사무소 연락처: 042-841-5243

1.5. 잠재적 리스크

1. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류, 중로2류, 중로3류 등 도로 관련 용도지역 지정이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한)에 해당합니다.

* 엄사초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

2. 임대 관계 미상:

* 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3. 건축년도:

* 1994년에 건축된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 엄사면 소재 동아아파트 104동 13층으로, 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설과 교육 시설 접근성이 양호하며, 13층이라는 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건축년도가 오래되었다는 점, 학교복합시설 건립 관련 주민 의견 수렴 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 13층 고층으로 일조 및 조망이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 생활 편의시설 및 교육 시설(엄사초등학교) 접근성이 양호한 주거지역에 위치합니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1. 산정 근거:

* 최근 실거래가 정보를 종합한 결과, 동일 면적(59.67㎡)의 최근 매매가는 79,000,000원에서 85,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 94,000,000원입니다.

* 본 물건은 13층 고층으로, 최근 거래된 저층 매물보다 가치가 높을 수 있습니다.

* 따라서, 최근 실거래가 상단을 고려하고 층수 프리미엄을 반영하되, 감정가보다는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

2. 제시가:

* 90,000,000원 (구천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.