나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12908 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 154-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 소재 "망향의동산교차로" 남츤 인근에 위치하며, 주위는 로변 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농경지대로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호(2,3) : 부정형 평지의 토지로서 전으로 이용중임. 기호(4) : 삼각형 평지의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 아스콘포장세로와 접함. 기호(2,3) : 지적도상 맹지이나, 인접필지(기호1)를 통하여 접근가능함. 기호(4) : 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호2 토지는 공부상 지목이 "과수원" 이나 현 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가 : 시멘트벽돌조 기와지붕 1층 건물로서 (사용승인일 : 1982.10.23) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 바닥 : 장판지갈기 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. (방3, 거실, 주방, 욕실 등)

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 상하수도 설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

첨부한 "지적 및 건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 1-1 내지 1-5(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉤) 및 수목 1-6, 3-5(밤나무 등) 각 매각 포함.
2. 이동 및 철거 용이한 제시외 건물(감정평가서상 ㉥ 내지 ㉨) 각 매각 제외.
3. 감정평가서상 '가. 나. 다.'는 목록 ②, 2.는 목록 ③, 3.은 목록 ⑤를 표시하는 것임.
4. 목록 ③⑤는 맹지이며, 각 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12908 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 154-5

용도: 단독주택

감정가: 1,129,149,110원

토지 면적: 2999.00㎡ (약 907.35평)

건물 면적: 97.43㎡ (약 29.47평)

건물 제시외 면적: 63.50㎡ (약 19.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 입장농업협동조합

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리에 위치하며, "망향의동산교차로" 남측 인근 지역입니다.

주변은 도로변 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 국도변 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용 현황:

* 기호(1) 토지는 부정형 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(2,3) 토지는 부정형 평지의 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지는 삼각형 평지의 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상황:

* 기호(1) 토지는 남측으로 아스콘 포장 세로와 접하고 있습니다.

* 기호(2,3) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호1)를 통해 접근이 가능합니다.

* 기호(4) 토지는 도로로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 일부 자연취락지구 및 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 기호2 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 현재는 "전(밭)"으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 입장농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 촉탁 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총 채무액은 토지 등기부채권 총액 1,020,000,000원, 건물 등기부채권 총액 520,000,000원으로, 이는 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022-11-04

* 확정일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 전형적인 상업지역이라기보다는 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 주된 용도는 주거 및 농업 활동으로 보입니다.

주변의 소규모 공동주택 및 단독주택과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근 지역에 초등학교(성거초) 및 중학교(성거중)가 위치해 있으나, 직접적인 접근성은 거리에 따라 다를 수 있습니다.

편의시설: 국도변을 따라 일부 편의시설이 분포할 것으로 예상되며, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

교통망: 중부고속도로, 경부고속도로 접근이 용이하여 광역 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 일부 토지(목록 ③, ⑤)는 지적도상 맹지로, 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명: 맹지로 이용 중인 일부 토지는 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

토지이용규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후도: 건물 사용승인일이 1982년 10월 23일로, 건물 노후화에 따른 수리 또는 신축 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 물건: 매각 포함되는 제시외 건물 및 수목이 있으나, 이동 및 철거가 용이한 일부 제시외 건물은 제외되므로, 현황을 정확히 파악해야 합니다.

혐오시설: 일반적인 공개 정보망에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않으나, 인근 농경지 및 공장 밀집 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다. (추가 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적(약 907평)을 가진 단독주택으로, 향후 토지 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 11.3억원으로, 주로 토지 가치에 기반한 것으로 보입니다.

말소되는 권리가 많아 권리관계는 비교적 명확하나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 가축사육제한구역 등의 리스크 요인이 존재합니다.

건물은 노후되었으나, 제시외 건물 일부가 포함 매각되어 활용도를 높일 수 있습니다.

투자자는 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 토지 가치에 대한 면밀한 재평가를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 907평에 달하는 토지를 활용한 신축, 증축, 또는 전원주택 단지 조성 등 다양한 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

전략적 입지: 망향의동산 교차로 인근으로 차량 접근성이 뛰어나며, 주변 지역의 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

명확한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 법적 리스크가 적습니다.

일괄 매각: 토지, 건물, 일부 제시외 물건을 한 번에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 단독주택이며, 제공된 주변 다세대 주택의 매매 정보는 본 건의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 다만, 이러한 정보는 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

본 건의 가치는 주로 넓은 토지 면적에서 파생될 것으로 보이며, 감정가는 11.3억원입니다.

토지 시세 조사를 통해 평당 가격을 산정하고, 노후 건물 및 제시외 건물, 그리고 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 85% 수준인 약 9.6억원을 기준으로 하되, 현장 답사 및 상세한 토지 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

따라서, 예상 입찰가는 9억 5천만원에서 10억 5천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. (보수적 제시가: 9억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.