나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31023 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택중 제14층 제1401호로서 외 벽 : 화강석 붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경31023 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.1평)

토지 지분면적: 49.2715㎡

건물 지분면적: 59.8332㎡

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 신우희가로 아파트

준공일: 2018년 1월 15일

해당 동: 102동

해당 층: 14층 (총 20층)

총 세대수: 741세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내에 위치합니다. "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 속한 아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

단지 내 도로를 통해 공공 도로와 원활하게 연결되어 있습니다. 토지는 대체로 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (갑1)

* 근저당권: 우리은행 (을1, 62,160,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김민성 (을2, 122,700,000원, 2021-08-02 전입/확정, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 131,079,298원, 말소)

등기부채권 총액: 184,860,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 후순위 권리인 주택임차권(을2) 및 강제경매(갑2)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김민성은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지와 인접하여 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 및 편의시설

주변에 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 개발 계획

본 물건지가 포함된 충주기업도시는 자족형 복합도시로 개발 중에 있으며, 향후 지속적인 발전이 기대되는 지역입니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 제공합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 주차: 총 868대 가능 (지하 기계식 705대, 지상 기계식 163대)

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 김민성은 대항력이 없으므로 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 채권 신고 등으로 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 정보상으로는 보증금 전액 배당 가능성이 있습니다.)

6.2. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 이는 본 경매 물건 외 다른 담보 물건이 존재함을 의미할 수 있으나, 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다. 충주기업도시 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 있는 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2018년 준공): 최신 건축 기준으로 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 충주기업도시 내에 위치하며, 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 발전 가능성: 충주기업도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 정보를 분석한 결과, 해당 아파트(전용면적 59.83㎡)의 거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 약 1억 4,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 수준입니다.

감정가 1억 7,700만 원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 시세 하단부 또는 그 이하를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 시세: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

* 권리 인수 부담: 0원

종합적인 시세 및 권리 분석을 고려하여, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 성공적인 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.