나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20000 [1] 충청남도 논산시 연산면 청동리 145-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 청동리 소재 ‘연산중학교’ 서측 인근에 위치하는 토지 로서, 주위일원은 농경지, 단독주택 등이 소재하므로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한), 상대보호구역

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
2. 지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20000 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연산면 청동리 145-1

용도: 답 (농지)

감정가: 212,288,000원

토지면적: 1984.00㎡ (약 600.2평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠엠지제이십일차유동화전문 (유동화물건)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연산면 청동리 소재 ‘연산중학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 지적도상 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 엠엠지제이십일차유동화전문이 신청하였습니다.

말소기준권리는 2021년 2월 25일 접수된 옥천새마을금고의 근저당권(을3)이며, 이보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 상 소유권 변동 및 지분 이전 내역이 다수 확인됩니다.

주요 등기사항 요약:

갑1: 소유권일부이전 (1988-11-18)

갑2: 지분전부이전 (1997-02-12)

갑3: 공유자전원지분전부이전 (2009-07-01)

갑4: 소유권이전 (매매, 2021-02-25)

을3: 근저당권 (옥천새마을금고, 2021-02-25, 말소기준)

을4: 지상권설정 (옥천새마을금고, 2021-02-25, 말소)

을6: 근저당권공동담보목록 (김미숙, 2023-08-10, 말소)

갑6: 압류 (논산시, 2025-08-25, 말소)

갑8: 임의경매 (엠엠지제이십일차유동화전문, 2026-01-05, 말소)

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 지역에 위치하여, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

인근 연산중학교가 있어 지역 기반 시설의 존재를 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 유해시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

향후 주변 환경 조사를 통해 편의시설 접근성 및 혐오시설 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

논산시 연산면 지역은 농업 중심의 생활권을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지 취득 자격 증명 요구사항입니다. 매각 결정일까지 증명서를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

지적도상 맹지라는 점은 외부 도로 접근에 대한 법적/실질적 어려움을 야기하며, 이는 토지 활용도를 크게 저하시킬 수 있습니다.

토지는 답(농지)으로 이용 중이며, 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한 사항은 토지의 개발 및 활용에 있어 상당한 제약을 가합니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로서 복잡한 채권 관계가 존재했을 수 있습니다.

건물이 없어 즉시 활용이 가능한 건축물이 없다는 점도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 논산시 연산면에 위치한 농지(답)로, 지적도상 맹지이며 농지 취득 자격 증명 필수, 각종 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 토지 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

해당 물건의 취득은 농지법 및 관련 규정에 대한 충분한 이해와 이를 충족시킬 수 있는 능력, 그리고 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안이 반드시 전제되어야 합니다.

투기 목적보다는 농업적 활용을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 이 경우에도 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 농업 실현 가능성 또는 향후 토지 관련 법규 변경으로 인한 용도 변경 가능성에 달려있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 요소입니다.

맹지 문제 해결을 통한 가치 상승 잠재력이 있으나, 이를 위한 비용과 시간 투자가 예상됩니다.

농지로서의 가치 외에 다른 용도로의 개발 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 매수자의 실제 이용 목적, 농지 취득 자격 증명 확보 가능성, 맹지 해결 방안 마련 정도, 그리고 주변 농지 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

상기 물건의 높은 제약 조건(맹지, 농지취득자격증명 필수, 개발 제한)을 감안할 때, 감정가 212,288,000원 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적이며, 이는 본 보고서 범위를 벗어납니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.