나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504158 [1] 대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 302동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물중 제302동 제15층 제1507호 로서, -외벽: 페인트 마감 등. -내벽: 벽지 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭 8~25미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-08-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역). 2. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역). 3. 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경504158 (1) 사건으로, 대전광역시 서구 갈마동 390-22번지 갈마아파트 302동 15층1507호에 소재한 아파트입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 286,000,000원이며, 토지 면적은 44.67㎡(약 13.51평)이고 건물 면적은 84.68㎡(약 25.61평)입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 사방으로 노폭 8~25미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한사항

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 소로, 중로, 대로 등 다양한 폭의 도로가 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉산초등학교, 봉산초등학교 병설유치원), 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 1월 15일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되지 않았습니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

보증금 및 차임 등 임대차 내용이 확인되지 않아, 실제 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

본건 인근에 봉산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 2.아파트 단지 정보

아파트명은 갈마아파트이며, 1994년 9월 17일 사용승인되었습니다.

총 15층 건물 중 15층에 위치하며, 최고층이 15층입니다.

총 주차 대수는 1650대(세대당 약 0.83대)로, 세대당 평균 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3.면적 정보

본건의 전용면적은 84.68㎡(약 25.61평)이며, 공급면적 또한 84.68㎡(약 25.61평)으로 파악됩니다.

토지 지분 면적은 44.67㎡(약 13.51평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 등의 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건축 연식: 1994년에 건축되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 평균 주차 대수가 부족한 편으로, 차량 보유 대수가 많은 가구의 경우 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전 서구 갈마동의 주거 중심지에 위치한 본 아파트는 초등학교 인접, 교통 편의성 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보여, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 서구 중심부의 편리한 생활 환경 및 우수한 교통 접근성.

* 봉산초등학교와 인접하여 교육 수요 확보 가능.

* 최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 활용한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(84.68㎡)과 유사한 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월에 230,000,000원에 실거래된 내역이 있습니다.

또한, 감정가는 286,000,000원입니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 특유의 경쟁 및 명도 비용 등을 감안했을 때, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 최근 실거래가보다 약간 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이고, 감정가 대비로는 약 82% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.