나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31027 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제8층 제802호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

충주지원 2025타경31027 (1)

소재지

충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696, 신우희가로아파트 102동 8층802호

용도

아파트

건물명

신우희가로아파트

층수

8층 (총 17층 중)

사용승인일

2018년 01월 15일

감정가

166,000,000원

토지 면적

49. 27㎡ (약 14.90평)

건물 면적

59. 83㎡ (약 18.09평) (전용면적)

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

주OOOOOOO

특이사항

공동담보

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 62,160,000원, 2018-01-17 접수)

주요 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (주식회사신우산업개발, 2018-01-17 접수)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 62,160,000원, 2018-01-17 접수, 말소예정)

* 을2: 주택임차권 (박영민, 91,990,000원, 2024-01-18 접수, 말소예정)

* 갑2: 강제경매 (주택도시보증공사, 107,569,946원, 2025-12-29 접수, 말소예정)

임차인 현황

* 임차인: 박영민

* 보증금: 91,990,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-07

* 확정일자: 2019-07-18

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 관련 법령 및 절차에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 채권액 (등기부채권 총액)

154,150,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 중앙탑면 용전리 일대는 아파트 단지와 학교가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보

* 아파트명: 신우희가로아파트

* 건축 연도: 2018년

* 총 동수: 11동

* 총 세대수: 741세대

* 최고/최저층: 20층 / 3층

* 주차 대수: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대 - 정보 불일치 가능성 있음, 관리사무소 문의 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

주변 편의시설

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 식료품, 의류, 생활용품 등의 구매가 가능하며, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태

현장 조사 시 내부 출입이 제한되어 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제 내부 상태는 일반적인 수준보다 노후화되었거나 수리가 필요할 수 있습니다.

임차인 관련

임차인 박영민은 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보

본건은 공동담보로 진행되어, 채무 총액 및 다른 담보물의 가치 변동이 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 102동 802호는 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로서, 우수한 입지 조건과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교육 시설 접근성이 좋고 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합한 물건입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 등 경매 물건의 일반적인 리스크는 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 아파트 (2018년 준공)

* 우수한 교육 환경 (초, 중, 고등학교 인접)

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 일괄매각으로 토지 및 건물 모두 취득 가능

* 실거주 및 시세차익을 모두 고려할 수 있는 잠재력

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월~7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 18.1평)의 거래 금액은 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 166,000,000원이지만, 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 경쟁을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.