나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31013 [1] 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 '호암지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) - 철근콘크리트조 스라브지붕 지층~13층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

호암동 547-6 :도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-06-04)(대로1-8)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-186)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-187)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-209)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-22)(충주예성여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 호암동 547-52 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-185)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-187)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 호암동 547-53 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-185)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-187)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-166)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원에서 진행하는 2025타경31013 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 충청북도 충주시 호암동 547-6번지에 위치한 현대호반아파트 102동 1층 102호입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 162,000,000원입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경31013 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 102동 1층 102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

* 토지 지분: 46.571㎡ (약 14.09평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 건물 지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 마OOO (마루신용협동조합)

* 아파트 정보: 현대호반아파트

* 사용승인일: 1994년 2월 25일

* 총 동수: 5개 동

* 총 세대수: 374세대

* 최고층: 15층

* 건물 전체 면적(102동): 5,202.64㎡ (약 1,573.43평)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 호암동 소재 '호암지' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황 역시 양호합니다. 단지 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 2월 26일 접수된 국민은행의 근저당권입니다. 이 말소기준권리 이하의 모든 권리(을4, 을5, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전: 강성수 (1997.09.03)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2015.02.26, 72,000,000원)

* 근저당: 마루신용협동조합 (2018.07.02, 550,000,000원) - 말소

* 임의경매: 마루신용협동조합 (2025.12.29, 453,456,367원) - 말소

* 등기부채권 총액: 622,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 임대차 관계가 미상이라도 인수되는 보증금이 없더라도 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 호암동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 토지이용계획상 일부 필지는 대로1류, 소로2류, 소로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주고등학교, 충주예성여자중학교)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 또한, 지상 주차 3대, 지하 12대, 총 206대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (세대당 약 0.55대 비율) 교육 환경으로는 상대보호구역에 충주고등학교와 충주예성여자중학교가 위치하고 있어 교육 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1994년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인의 점유 여부 및 권리관계에 따른 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 374세대 대비 총 주차 대수가 206대로, 세대당 주차 가능 대수가 낮아 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 필지가 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 호암동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점, 임대차 관계가 미상으로 명도에 대한 불확실성이 존재한다는 점, 그리고 세대당 주차 공간이 부족하다는 점은 주요 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 호암지 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 단순한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석이 용이하고 안전합니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 노후 아파트의 특성상, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 162,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.96㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 7층, 193,000,000원

* 2026년 5월: 2층, 150,000,000원

본 건은 1층이라는 점과 위 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 2층 거래가(150,000,000원)보다는 낮거나 유사한 수준에서, 7층 거래가(193,000,000원)보다는 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, 감정가(162,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 경쟁력 있게 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가 조사, 그리고 당일 경매 시장의 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.