나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10452 [1] 강원특별자치도 속초시 교동 1033 속초미소지움더뷰 101동 29층 2901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 속초시 교동 소재 '아남프라자' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 기존주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고 시내버스정류장이 인근에 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 지상35층 건물 내 29층 2901호로서, (사용승인일자: 2021-02-18) 외 벽: 몰탈위페인팅, 대리석마감, 화강석마감 등 내 벽: 벽지마감, 일부타일마감 등 창 호: 이중창구조

이용상태

기준시점 현재‘공동주택(아파트)’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복5차선 아스팔트포장도로에, 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에, 남서측으로 일방통행로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 속초지원 2025타경10452 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 교동 1033 속초미소지움더뷰 101동 29층 2901호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

토지지분: 15.4563㎡ (약 4.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.38㎡ (약 22.50평)

건물지분: 74.3839㎡ (약 22.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 속초미소지움더뷰

사용승인일자: 2021-02-18

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조

층수: 29층 (총 35층)

전용면적: 74.38㎡

건물총면적 (101동): 17411.281㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

대상 물건은 강원특별자치도 속초시 교동에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 기존 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 2차선, 남서측 일방통행로가 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 속합니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2023년 08월 07일자 양천세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약상 총 채권액은 1,477,926,962원 입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무)

* 임차인: 최승명 (최 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 15일

* 확정일자: 2021년 03월 15일

* 배당신고일자: 2026년 01월 28일

* 대항력: 있음

임차인 최승명은 말소기준권리(2023-08-07)보다 앞선 2021년 03월 15일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 채권자인 임차인이 경매를 신청하여 보증금 회수를 진행하는 경우로 보입니다.

4. 상권분석

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 기존 주택이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 갖추고 있습니다.

대형마트, 병원, 시청 등 생활 편의시설이 1~2km 이내에 위치하여 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 속초미소지움더뷰

준공 연도: 2021년 (신축)

세대수: 368세대

총 동수: 2동

최고층: 35층

총 주차대수: 417대 (1.13대/세대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 의료시설: 보광병원 등

* 쇼핑시설: 농협하나로마트, 이마트 등

* 행정시설: 속초경찰서, 속초시보건소, 속초시청 등

* 교통시설: 속초시외버스터미널 등

* 문화/관광시설: 영금정, 속초등대 전망대, 속초관광수산시장 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최승명 씨가 보증금 290,000,000원을 가지고 있으며 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 채권자로 경매를 신청한 점을 고려하여 권리관계는 더욱 면밀히 파악해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류 설정으로 채권 총액이 높습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 아파트로, 속초시 내에서 비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

고층에 위치하여 조망이 우수할 것으로 예상되며, 주변 편의시설 및 교통 접근성 또한 편리합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 채권자이자 임차인인 최승명 씨의 보증금 회수 과정 및 경매 진행 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 속초시 중심부에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 조망권: 고층(29층)으로 설악산, 동해바다 등 우수한 조망 확보가 기대됩니다.

* 시세 상승 기대: 속초 지역의 개발 및 관광 수요 증가에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(74.38㎡)의 25층 물건이 2025년 12월 372,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 정보]

또한 3층 물건이 2026년 04월 290,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 29층 물건의 가치는 25층 거래 사례와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

감정가는 375,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 시세 및 감정가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 375,000,000원 ~ 385,000,000원

추천 입찰가: 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.