나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16220 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 9-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 소재, ‘구성마을’ 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 축사 등으로 형성되어 있음

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난시 됨

형태 및 이용상태

부정형 평지로 단독주택용 건부지및 일부 도로로 이용중임

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약2-3미터 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m이내 : 소(700m미만)).

제시목록 외의 물건

붙임, '건물개황도'와 같이 기호2 단독주택 및 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

1. 단독주택이 공부상 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 11지상 소재이나 현황 동소 신안리 9-2지상에 소재함 2. 공부상 전이나 현황 단독주택용 건부지로 이용

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

단독주택: 연와조 슬라브 지붕 단층 건으로 (현황: 슬래브위 강판지붕) - 외벽: 치장벽돌쌓기외. - 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 마감 등. - 바닥: 모노륨장판, 바닥타일 - 창호: 샷시창호. 부속건물(축사) : 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건으로 - 바닥: 시멘몰탈외

이용상태

단독주택및 축사로 이용

설비내역

위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.

부합물 및 종물

붙임 ,'건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

1. 기호2 건물 중 단독주택은 공부상 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 11지상 소재이나 현황 동소 신안리 9-2지상 소재임. 2. 기호2 건물 중 부속건물(축사)은 공부상 53.03㎡및 31.57㎡이나 현황 각 120㎡ 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 건물사용승인일 : 미상임

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 단독주택은 공부상 '홍성군 갈산면 신안리 11' 소재이나, 현황 '같은리 9-2' 지상에 소재
- 제시외건물 일부가 매각대상 아닌 타인 토지 위에 존재
- 부속건물(축사)은 공부상 각 '53.03㎡', '31.57㎡'이나, 현황 각 '120㎡'임
- 토지 공부상 '전'이나, '단독주택용 건부지'로 이용
- 농지취득자격증명원 불필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16220 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 9-2

용도: 단독주택

감정가: 73,752,200원

토지 면적: 407.00㎡ (약 123.1평)

건물 면적: 160.60㎡ (약 48.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

총 채권액 (등기부채권 총액): 389,330,943원 (건물 등기부 기준)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 소재, ‘구성마을’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 축사 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 본건 남측으로는 폭 약 2-3미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 6일 접수된 이견주 근저당권 (40,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(임의경매), 갑9(가압류) 등 (등기부등본상 모든 을구 및 갑구 권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 본건 부속건물(축사 2동)을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이철성 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1982년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1982년 11월 10일 전입신고로 대항력이 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 등기부채권 총액: 169,330,943원

* 건물 등기부채권 총액: 389,330,943원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 홍성군 갈산면 신안리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에는 단독주택과 농경지, 축사가 혼재되어 있습니다. 단독주택 및 토지의 거래 가격은 지역 내 수요와 공급, 지목, 용도지역에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 인근 갈산면의 토지 시세는 평당 50만 원부터 150만 원 이상까지 다양하게 나타나며, 노후 주택이나 소규모 농지의 경우 더 낮은 가격에 거래될 수 있습니다. 본건은 생산관리지역으로 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 직접적인 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 활동 및 전원생활에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 한적한 농촌 마을로, 구성마을 인근에 위치하며 농경지와 축사가 주변에 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 면소재지나 읍내로 이동해야 주요 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 200m 이내: 소(700m미만))에 해당됩니다. 이는 가축 사육 시설 신축 및 증축에 제한이 있음을 의미합니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 2-3미터 도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 공부상 단독주택 소재지가 '홍성군 갈산면 신안리 11'로 되어 있으나, 현황은 '같은 리 9-2' 지상에 소재합니다.

* 타인 토지 무단 점유 가능성: 제시외 건물 일부가 매각 대상이 아닌 타인 토지 위에 존재할 가능성이 있습니다. 이는 해당 부분의 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있으며, 명도 시 추가적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 부속건물(축사 2동)의 경우, 토지와 건물 소유자가 다를 경우 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하며, 1982년부터 거주하고 있어 대항력이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 부속건물(축사)의 경우 공부상 면적(각 53.03㎡, 31.57㎡)과 현황 면적(각 120㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 실제 사용 면적과 공부상 면적 불일치로 인한 문제 발생 소지가 있습니다.

* 토지 이용: 공부상 '전'이나, 현황 '단독주택용 건부지'로 이용 중입니다. (농지취득자격증명원 불필요)

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군 갈산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 부속건물(축사)입니다. 감정가는 73,752,200원으로 책정되었으나, 여러 가지 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 일부 제시외 건물이 타인 토지에 존재할 가능성, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 소유권 행사 시 큰 장애물이 될 수 있습니다. 또한, 건물 주소 불일치 및 공부상 면적과 현황 면적 차이도 간과할 수 없는 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크들을 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 낮게 책정되어 있어, 위험 요소를 감수하고 명도 및 법적 문제를 해결할 의지가 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 407㎡(약 123평)의 토지는 농촌 지역에서 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 전원생활 또는 농업 목적: 조용한 전원생활을 원하거나 소규모 농업을 하려는 수요자에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 특히, 타인 토지에 걸쳐 있는 제시외 건물 문제, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 관련 불확실성이 입찰가를 크게 낮추는 요인으로 작용할 것입니다. 현재 감정가는 73,752,200원이나, 이러한 중대한 하자를 고려할 때, 시세 대비 상당한 할인율이 적용될 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하되, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

상기 예상 입찰가는 일반적인 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 자문 등을 통해 정확한 권리 관계를 확인하고, 낙찰 후 발생하는 추가 비용(명도 비용, 법정지상권 해결 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.