나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5508 [1] 충청북도 제천시 청전동 987 덕일한마음아파트 103동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 "제천우체국" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제14층 제1401호로서(사용승인일:1995.06.13) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 30m, 동측으로 로폭 약 12m 내외의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(공동주택용지),대로1류(폭 35m~40m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,[추가기재사항]택지개발사업지구(완료)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5508 (1)

소재지: 충청북도 제천시 청전동 987 덕일한마음아파트 103동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

사용승인일: 1995년 6월 13일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 "제천우체국" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성: 북서측으로 약 30m, 동측으로 약 12m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

지역 개발: 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 간선도로와 인접해 있습니다. 또한 택지개발사업지구(완료) 지역입니다.

주변 시설: 본건 인근에는 제천우체국 및 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 검색된 정보에서는 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

소유권: 등기부등본상 소유권 이전 이력이 있으며, 가장 최근 매매를 통해 박관철에게 이전(2018년 5월 9일)되었습니다.

말소기준권리: 중소기업은행의 근저당권(2018년 5월 9일, 60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

권리관계:

* 등기부등본상 을구에 기재된 근저당권 2건과 전세권 1건은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 또한, 중소기업은행의 임의경매 개시 결정 등기(2025년 12월 31일) 역시 말소 예정입니다.

* 상기 권리들 외 별도로 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으며, 따라서 본 경매물건은 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

미소멸 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 해당 권리가 명시적으로 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 통상적인 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 주로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 기능이 안정적으로 확보되어 있습니다.

수요: 아파트 단지 내 위치하여 배후 수요가 탄탄하며, 주변 상업시설과의 접근성도 양호하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보: 본건은 청전덕일한마음아파트로, 총 4개 동에 420세대(총괄표제부 기준 456세대)가 거주하고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조의 15층 건물 중 14층에 해당하며, 1995년 6월 13일에 사용 승인되었습니다.

내부 설비: 아파트로서 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 등의 설비가 완비되어 있습니다.

부대시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차: 단지 내 총 주차 대수는 302대로, 세대당 주차 가능 대수는 약 0.72대입니다. (개별 호실 기준 주차 정보는 별도 확인 필요)

생활 인프라: 인근에 제천우체국과 다양한 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1995년에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본에 명시적으로 기재되지 않아 현장 확인 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 일반적인 경매 절차상 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

지역 제한: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있으나, 이는 아파트 거주 자체에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시의 핵심 지역에 위치한 아파트 물건으로, 입지 조건, 교통 편의성, 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

등기부등본상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정이어서 권리관계가 명확하고, 인수해야 할 법적 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

우수한 입지: 제천시의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

합리적인 가격: 최근 실거래가와 비교 시, 향후 시세 상승 여력이 있는 감정가로 평가되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

최근 실거래가 (59.85㎡, 5층): 117,000,000원 (2026년 7월 3일)

유사 면적(59.85㎡)의 15층 임대차 계약 시 보증금: 11,000,000원 (2026년 5월 21일)

본건은 14층으로, 동일 면적의 5층 실거래가(117,000,000원)보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가(129,000,000원)와 유사 면적의 15층 임대 보증금(11,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 129,000,000원 범위로 예상됩니다.

안정적인 낙찰 및 수익률 확보를 위해 예상 입찰가는 감정가 수준인 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.