나이스옥션 법원경매 청주 2025타경6137 [1] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 2-1 남해오네뜨 107동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘진천소방서’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모의 공장 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제10층 제1004호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장관리 2-1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2013-07-26), 주거용지(2013-07-26), 지구단위계획구역(2013-07-26), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-07-26)(접합) 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경6137 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 2-1 남해오네뜨 107동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 1억 8,500만원

토지면적: 63.38㎡ (약 19.17평)

토지지분: 63.3781㎡ (약 19.17평)

건물면적: 74.00㎡ (약 22.39평) - 전용면적

건물지분: 73.9961㎡ (약 22.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

감정평가서 요약:

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘진천소방서’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모의 공장 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제10층 제1004호로서, 아파트로 이용중이며 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다. 토지는 부정형의 경사지로 건부지(아파트)로 이용중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 남해오네뜨 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 진천소방서가 있습니다. 주위로는 아파트 단지와 함께 중소규모의 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽의 공용 도로와 연결되어 있어 도로 접근성은 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 최초 주식회사에이텐홀딩스 소유권 보존 후, 김영식 앞으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2013.05.31, 96,000,000원)이 말소기준권리로, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

* 후순위 권리: KB국민카드 가압류 (2024.11.11), KB국민카드 강제경매 (2025.12.30, 본건), 서울보증보험 가압류 (2026.01.08) 등 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 119,528,796원입니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 현재 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이므로 명도 진행 시 임차인과의 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 속한 남해오네뜨 아파트 단지는 지역 내 주거 중심지 역할을 하고 있으며, 인근에 다양한 규모의 공장 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 이러한 환경은 주거 생활의 편리성과 함께 지역 산업 활동의 영향을 모두 받을 수 있음을 시사합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 인근에 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 단지 내외부 이동이 편리하며, 대중교통 이용 역시 비교적 용이한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 간략한 주변 환경 검색 결과, 단지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장이 혼재되어 있어 해당 공장의 업종에 따라 소음, 악취, 분진 등의 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 개요:

* 단지명: 진천남해오네뜨

* 주소: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 2-1

* 사용승인일: 2009년 6월 9일 (비교적 신축)

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 392세대

* 본건 호수: 107동 10층 1004호

* 건물 최고층: 15층 (본건은 중간층)

* 주차: 총 513대 (실내 자동 200대, 실외 자동 313대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 9대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 15층 건물 중 10층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 향후 가축 사육과 관련된 개발 행위에는 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요하거나 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 임대차 관계 자체의 불확실성은 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

* 주변 환경 영향: 단지 인근에 중소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 공장 운영으로 인한 소음, 악취, 분진 등의 환경적 영향이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 남해오네뜨 아파트 107동 10층 1004호로, 2009년 6월에 사용승인된 아파트로 관리 상태 및 시설 면에서 양호할 것으로 판단됩니다. 74.00㎡(약 22.39평)의 전용면적을 갖추고 있으며, 10층 중간층에 해당합니다.

권리 관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건으로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

감정가는 1억 8,500만원으로 책정되어 있으며, 최근 인근 유사 면적의 아파트 실거래가를 감안할 때 현재 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 평가됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 잠재적인 변수로 작용할 수 있으므로, 사전에 철저한 준비와 대응이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 진천군 지역 내에서 실거주 또는 투자 목적으로 접근하기에 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석의 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 실거주 가치: 2009년식으로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 아파트 단지 내 물건으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 지역 내 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 중간층의 장점: 10층이라는 중간층 위치는 채광, 환기, 단열 등 여러 측면에서 유리한 조건을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 4월 24일: 84.9109㎡ (약 25.69평), 9층, 17,500만원

* 2026년 5월 28일: 73.9961㎡ (약 22.39평), 11층, 17,000만원

* 2026년 6월 1일: 84.9109㎡ (약 25.69평), 8층, 18,500만원

본건 물건은 74.00㎡ (약 22.39평)의 전용면적으로, 5월 28일에 거래된 73.9961㎡ (11층) 물건과 면적이 거의 동일합니다. 해당 물건이 17,000만원에 거래되었고, 본건은 10층으로 중간층에 해당합니다.

감정가는 1억 8,500만원이며, 6월 1일에 거래된 더 넓은 면적(84.9109㎡)의 8층 물건이 18,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 17,000만원대 후반에서 18,000만원대 초반으로 판단됩니다.

임차인 명도 리스크를 고려하여, 추가적인 명도 비용이 발생하지 않는다고 가정할 때 17,500만원 ~ 18,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원의 경매 기일, 실제 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.