나이스옥션 법원경매 청주 2025타경6090 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 324 장자마을부영아파트 301동 7층703호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 '동주초등학교' 북측 인근 및 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '진천상업고등학교' 남측 인근에 위치하는 구분건물(장자마을부영아파트 제301동 제7층 제703호 및 천호빌라 제101동 제3층 제308호)로서, 주위는 각각 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

각각 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-1 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브경량철골경사지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제703호로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임. 2-1 : 철근콘크리트 벽식구조 지상4층 건물 내 제3층 제308호로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

1-1 : 아파트로 이용중임. 2-1 : 연립주택으로 이용중임.

설비내역

1-1 : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 2-1 : 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1-1 : 부정형 평지로서, 아파트건부지로 이용중임. 2-1 : 3필 일단의 부정형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1-1 : 북동측으로 왕복 3~4차선의 포장도로에 접함. 2-1 : 남서측으로 왕복 3~4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1.1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 자전거전용도로(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산성초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.1 : 도시지역, 자연녹지지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-05-15)(중로1-4)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-9)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진천상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진천상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2.4 : 도시지역, 자연녹지지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-05-15)(중로1-4)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-9)(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경6090 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 324 장자마을부영아파트 301동 7층703호

* 용도: 아파트 (전용면적 84.99㎡)

* 감정가: 2억 5천만원

* 토지면적: 53.15㎡ (약 16.01평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 황OO

2. 입지조건

* 주위환경: 충청북도 청주시 상당구 금천동에 위치하며, '동주초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2014년 4월 15일 진천신용협동조합 근저당 (143,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 황OO (황은준)

* 등기부 채권 총액: 402,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 확인되지 않음)

* 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 말소 예정인 근저당권 및 임의경매로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 2015-2016년 건축된 유사 면적(약 68-69㎡)의 경우 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이에 거래되었습니다.

* 본 물건(84.99㎡)은 이보다 넓은 면적을 가지고 있으며, 건축 연도가 2001-2003년 사이로 추정됩니다.

* 아파트 단지 내에서의 시세는 해당 연식 및 면적을 고려할 때, 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다. (다세대 주택의 최신 거래가격을 참고하되, 아파트의 브랜드 가치와 연식, 면적 등을 감안하여 조정).

* 감정가와의 비교: 감정가 2억 5천만원은 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 아파트의 브랜드 인지도, 단지 규모, 그리고 당시의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕. 지상 15층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 내부 마감은 페인팅, 벽지, 장판 등으로 되어 있습니다. 창호는 새시입니다.

* 설비: 난방, 위생 및 급배수, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 공동주택용지로 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하 등의 규제를 받습니다. 또한, 학교환경보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

* 인접 도로: 북동측으로 왕복 3~4차선의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 주변 환경: '동주초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 학교 주변 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. (현재까지 파악된 정보로는 혐오시설이나 특이사항은 발견되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북 청주시 상당구 금천동에 위치한 장자마을 부영아파트 단지 내 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가가 주변 다세대주택의 최근 거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며 아파트 단지 내에 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 편의성: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 도심 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 주변 시세(다세대, 2015-2016년 건축): 150,000,000 ~ 180,000,000원 (약 68-69㎡ 기준)

* 본 물건(아파트, 84.99㎡, 2001-2003년 건축 추정) 시세 추정: 180,000,000 ~ 210,000,000원

* 총 채무액: 402,000,000원

* 본 경매는 채권자 황OO의 신청으로 진행되며, 총 채무액이 감정가와 시세 추정가보다 높습니다. 이러한 경우, 경매가 취하될 가능성도 있으나, 만약 진행된다면 유찰될 가능성을 염두에 두고 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보수적으로 접근하여, 주변 시세와 감정가, 그리고 단지 내 동일 평형대의 과거 거래 사례 등을 종합적으로 고려했을 때, 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 물건은 2001-2003년 건축된 아파트임을 감안)

* 주의: 경매 진행 중 취하 또는 변경될 수 있으며, 최종 낙찰가는 법원의 매각 허가 결정에 따라 달라집니다. 또한, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 환경 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.