나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21139 [1] 강원특별자치도 원주시 중앙동 265 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 원동 소재 ‘KBS 원주방송국’ 북동측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로 건부지

인접 도로상태

북서측과 남서측으로 각각 노폭 약 5M, 12M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-01-11)(200m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 페어글라스 등

이용상태

상업용(근린생활시설)

설비내역

위생설비, 급배수설비

부합물 및 종물

2-1 : 판넬조 판넬지붕 창고 약 16.5㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경21139 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (등기부상 농업협동조합자산관리회사로 추정)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 중앙동 265 (도로명 주소: 강원특별자치도 원주시 중앙로 44)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 890,517,800원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 토지면적: 182.50㎡ (약 55.2평)

* 건물면적: 432.10㎡ (약 130.7평) (건축물대장상 연면적: 418.9㎡)

* 건물 제시외면적: 16.50㎡ (약 5.0평) (판넬조 창고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 원동 소재 ‘KBS 원주방송국’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 상업지대로 환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 보통임. 북서측 약 5M, 남서측 약 12M 도로에 접함.

* 이용상태: 가장형 평지로 건부지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 을3 근저당 (2004-10-29 접수, 농업협동조합자산관리회사) 및 건물 을1 근저당 (2005-05-19 접수, 농업협동조합자산관리회사)

* 경매신청 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 12월 30일 임의경매 개시, 채권액 534,283,230원)

* 등기부상 총 채무액: 토지 420,000,000원 + 건물 805,600,000원 = 1,225,600,000원 (참고: 감정가 890,517,800원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 내용 확인되지 않음. (제시된 정보 기준 인수되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 엄 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입/사업일자 2018-07-23, 확정/배당신고일자 2026-02-11. 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,100,000원. 전입/사업일자 2020-03-13, 확정/배당신고일자 2026-03-26. 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 위치: 원주시 중앙동의 일반상업지역 내에 위치.

* 주변 상업시설: KBS 원주방송국 인근으로, 지역 내 주요 기관 및 상업 시설의 접근성이 양호함. 원주 중앙시장이 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역임.

* 유동인구: 중심 상업지대로서, 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리하여 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됨.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 및 위락시설 등으로 복합적인 상업 용도 활용 가능.

1.4. 생활정보

* 교통: 북서측 5M, 남서측 12M 도로에 인접하여 차량 접근이 용이함. 시내버스 정류장 등 대중교통 시설 이용도 편리함.

* 편의시설: 원주 시청, 원주 세브란스 기독병원, 원주종합버스터미널, 원주 중앙시장 등 주요 공공시설 및 상업시설이 차량 5-10분 거리에 위치하여 이용이 편리함.

* 교육시설: 원주초등학교, 원주중학교, 원주고등학교 등이 차량 5분 이내 거리에 위치하며, 인근에 다수의 유치원 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 의료시설: 원주세브란스기독병원(종합병원)을 비롯한 다수의 병원 및 의원들이 인근에 밀집해 있어 의료 접근성이 매우 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(약 12.2억 원)이 감정가(약 8.9억 원)를 상당폭 초과하여, 경매 과정에서 채권 회수에 어려움이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역 외에도 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 16.50㎡ 규모의 판넬조 창고가 건물에 부합되어 일괄 매각되므로, 철거 시 원상복구 의무 또는 비용 발생 가능성이 있음.

* 임차인 보증금 회수: 대항력 없는 임차인이 있으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있음.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 원주시의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다수의 근저당 및 압류 설정으로 인해 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역 내 중로 및 소로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 건물은 제2종근린생활시설 및 위락시설 등으로 활용 가능합니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 상업지역이라는 점을 고려할 때 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다.

* 다만, 높은 채무 총액과 토지 이용 규제 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주시 중심 상업지역의 우량 입지.

* 주요 도로 인접으로 인한 탁월한 접근성.

* 건물 및 토지 면적 대비 감정가 수준.

* 상업 용도 활용에 따른 높은 임대 수익 기대 가능성.

* 주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 환경.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 890,517,800원

* 본 건의 경우, 높은 채무 총액과 토지 이용 규제 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 심리를 고려하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준 (약 6억 6천만 원 ~ 7억 5천만 원)을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 단지 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 분석, 법률적 검토 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.