나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2916 [1] 강원특별자치도 춘천시 사북면 원평리 4-39 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사북면 신포리 소재 "신포중학교" 동측 원거리에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려할때 대중교통의 편의성은 다소 불편함 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서 일부 지상에 천막 및 컨테이너 구조물 등이 소재함. 기호(2) : 사다리형 완경사로서 기호(3,4)의 진입로임. 기호(3) : 사다리형 완경사로서 주거나지임. 기호(4) : 부정형 완경사 및 급경사로서 대체로 자연림, 유지, 법면 등이고, 일부 건축신고를 필하여 조성한 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(3,4) : 본건 동측으로 로폭 약4미터 내외의 현황도로(일부 계단도로)인 기호(2)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 보전관리지역(보전), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한), (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 기호(4) : 보전관리지역(보전) , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역 , 국가하천(2023- 09-08)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한), 공익용산지(2013-04-09), 준보전산지, 하천구역(2025-05-16), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

- 토지 기호(1) 지상에 후첨 사진용지와 같이 천막 및 컨테이너구조물이 소재하나, 구조, 면적, 상태, 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할때 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 토지를 평가하였음. - 본건 토지에 소재하는 수목, 기호(1) 천막구조물 내의 데크, 수도전 등은 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호(2)는 공부상 지목이 '대'이나 현황 도로로서, 기호(4)의 북동측 일부가 기호(2)를 진입로로 인정받아 건축신고를 필한 상태로 조사되어 이를 고려하여 감정평가하였음. - 본건 토지 기호(4)는 공부상 지목이 '임야'이나 북동측의 일부(286㎡)가 건축신고를 필한것으로 조사되었으며, 콘크리트 옹벽 등으로 조성된 상태로서 이를 감안하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 기호(1~4)는 등기사항전부증명서상 통행 목적의 요역지지역권(승역지 : 원평리 4-24, 원평리 4-28) 등기가 되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 지상 천막 및 컨테이너구조물 평가 및 매각 제외
- 목록2. 공부상 "대"이나 현황 도로(일부 계단도로)
- 목록4 공부상 '임야"이나 일부(286㎡)가 목록2.를 진입로로 인정받아 건축신고를 필한 상태이며, 콘크리트 옹벽 등 조성된 상태임. 하천구역에 저촉되고 일부는 현황 "유지" 등임.
분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
- 목록1~4 통행목적의 요역지지역권 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2916 (1)

감정가: 270,021,000원

소재지: 강원특별자치도 춘천시 사북면 원평리 4-39

용도: 대지

토지면적: 1994.00㎡ (약 603.19평)

토지지분: 1994㎡ (약 603.19평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

2.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 진행됨.

목록1. 지상 천막 및 컨테이너 구조물은 평가 및 매각에서 제외됨.

목록2. 공부상 지목은 "대"이나 현황상 도로로 이용 중이며, 일부 계단식 도로 형태를 띰.

목록4. 공부상 지목은 "임야"이나, 일부(286㎡)가 목록2. 진입로로 인정받아 건축신고가 완료되었으며 콘크리트 옹벽 등이 조성된 상태임. 하천구역에 저촉되며 일부는 현황 "유지"로 이용되고 있음.

분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있음.

목록1~4 전체 통행 목적의 요역지지역권 등기가 존재함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사북면 원평리 소재 "신포중학교"로부터 동측 원거리에 위치함.

주변으로는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편임.

3.3. 도로상태

기호(1) 토지는 본건 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

기호(3,4) 토지는 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 현황도로(일부 계단식 도로)인 기호(2)에 접해 있음.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지는 보전관리지역(보전), 가축사육제한구역(전축종제한), (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

기호(4) 토지는 보전관리지역(보전), 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 국가하천(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한), 공익용산지, 준보전산지, 하천구역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제약이 따름.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 2월 11일 접수된 이윤화 명의의 근저당권임.

4.2. 등기사항 요약

등기부등본 상 채권 총액은 400,000,000원임.

모든 근저당권 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 춘천시 사북면 원평리는 산과 호수(춘천호)가 어우러진 자연 경관이 뛰어난 지역임.

과거 38선으로 인해 분단의 아픔을 겪었으며, 춘천댐 건설로 인한 수몰과 군사보호시설 지정 등으로 토지 이용에 제약이 있었던 이력이 있음.

현재는 팜스테이 마을 등 농촌 체험 관광 마을로 전국적인 인지도를 보유하고 있으며, 춘천호와 인접하여 낚시, 캠핑 등 수변 레저 활동의 거점으로도 활용되고 있음.

주변 시설로는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 거리가 있음.

5.2. 부정적 시설 검토

춘천시에는 생활쓰레기 및 의료 폐기물 처리 시설 등이 존재하나, 본건 소재지인 사북면 원평리 인근에 직접적인 혐오 시설이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않음.

다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 하천구역 등이 포함되어 있어 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건은 "신포중학교"와 원거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 임야, 단독주택이 주를 이루고 있어 생활 편의시설(상점, 병원, 대중교통 등) 접근성은 다소 불편할 것으로 예상됨.

6.2. 자연환경

춘천호와 인접한 배산임수 지형으로 쾌적한 자연환경을 갖추고 있음.

용화산 자연휴양림 등 녹지 공간이 인접해 있어 자연 친화적인 생활이 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 분묘기지권

특이사항 및 특수물건 정보에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 현장 확인 시 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 있어 소유권 행사 및 개발에 제약이 발생할 수 있음. 별도 확인이 반드시 필요함.

7.2. 토지이용계획 및 법적 제약

보전관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천구역, 국가하천 저촉, 가축사육제한구역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재함. 이는 향후 건축이나 개발 시 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있음.

7.3. 현황과 공부상 지목 불일치

목록2.는 공부상 "대"이나 현황은 도로이며, 목록4.는 공부상 "임야"이나 일부가 건축신고를 득하고 콘크리트 옹벽 등이 조성된 상태임. 이러한 현황과 공부상 지목의 차이는 향후 재산권 행사나 행정 처리 과정에서 문제가 될 소지가 있음.

7.4. 요역지지역권 등기

목록1~4 전체에 통행 목적의 요역지지역권 등기가 존재함. 비록 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 "등기 있음"으로 명시되어 있어, 실제 통행에 영향을 미칠 수 있는 사항인지 추가 확인이 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 강원도 춘천시 사북면 원평리의 임의경매 물건으로, 토지 면적이 넓어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주위 환경은 자연 경관이 뛰어나고 쾌적한 편이나, 대중교통 접근성이 다소 떨어지고 토지 이용에 관한 여러 법적 제한이 존재합니다. 특히 분묘기지권 가능성, 현황과 공부상 지목의 불일치, 하천구역 저촉 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 전반적으로 개발보다는 자연 친화적인 용도로 활용하거나, 각종 규제 해소 방안을 모색해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1994.00㎡)을 활용한 장기적인 개발 가능성.

* 원평리 지역은 춘천호 인접 등 수변 레저 및 관광 자원으로 활용된 이력이 있어, 관련 사업과의 연계 가능성.

* 일부 토지에 건축신고가 필해져 있어, 규제 완화 시 건축 가능한 부분에 대한 투자 고려.

10. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과, 시장 상황, 개별 투자자의 자금 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 본건의 복잡한 권리관계 및 현황, 각종 법적 제한 사항 등을 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.