나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1063 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '시흥 배곧동우체국' 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도(배곧3로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제4층 제416호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있음. - 거실/침실, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건축물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건물 북서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 도보도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

배곧동 206-4 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `업무시설(오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 안산지원 2025타경1063 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 4층416호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔))

감정가: 88,000,000원

토지 면적: 4.22㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.2178㎡ (약 1.27평)

건물 면적: 22.49㎡ (약 6.80평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, '시흥 배곧동우체국' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지방도(배곧3로)가 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변에 공원 및 상업시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 등기부상 채권 총액은 242,156,818원이나, 말소기준권리인 신한은행의 근저당(92,400,000원)보다 후순위 권리인 현대캐피탈, 신한은행, 경기신용보증재단, 신용보증기금 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-19

* 확정일자: 2024-06-19

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 배곧동은 신도시 개발 계획에 따라 조성된 지역으로, 현대적인 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권으로, 배곧동우체국이 인근에 있어 관련 관공서 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요층 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 4층에 위치하며, 도시가스 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 전용면적 22.49㎡(약 6.80평)로 1~2인 가구가 생활하기에 적합한 공간입니다. 거실/침실, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장상 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있으며, 관련 법규 준수 시 문제없을 것으로 보입니다. 제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이도 발견되지 않았습니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없으나, 신도시 특성상 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 원활한 협의가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 배곧동의 우수한 입지와 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 및 투자 가치를 지니고 있습니다. 오피스텔로서의 실용적인 구조와 편의 시설을 갖추고 있으며, 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 배곧동 신도시 내 핵심 입지: 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 명도 부담 적음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 실수요 및 투자 수요: 오피스텔의 실용성과 배곧 신도시의 발전 가능성.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준과 비교하여 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 오피스텔이 74,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 4층에 위치하며 감정가는 88,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 물건의 입지 및 상태를 고려할 때, 시장 가치를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 예상 입찰가를 85,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.