나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1011 [1] 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 위주로 일부 근린생활시설 및 공공시설로 형성된 아파트지대로서 제반여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 제23층 제2301호로서(사용승인일 2019.08.27.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 화강석 붙임 등, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러, 지하주차장, CCTV등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 서측 및 남측으로 왕복3차선 및 왕복4차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북서측 인근에 위치.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경1011 (1)

소재지: 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 23층 2301호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

토지지분: 52.56020000000001㎡ (약 15.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.77㎡ (약 22.61평)

건물지분: 74.766㎡ (약 22.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북서측 인근에 위치.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지를 위주로 일부 근린생활시설 및 공공시설이 형성된 아파트지대로서 전반적인 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제23층 제2301호로서, 사용승인일은 2019년 08월 27일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었고, 창호는 하이샷시 이중창입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 단지 내 도로는 서측 및 남측으로 왕복 3차선 및 왕복 4차선 내외의 아스콘 포장도로에 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역((가칭)신촌중학교, 평택새빛초등학교), 절대보호구역((가칭)신촌중학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이: 없음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (수협은행, 2019-12-23 접수, 금207,900,000원)

등기사항 요약:

* 소유권보존: 동문건설주식회사 (2019-10-24)

* 소유권이전: 황재연 (2019-12-23, 매매)

* 근저당권: 수협은행 (2019-12-23, 금207,900,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2021-06-18, 금152,400,000원, 말소)

* 근저당권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2021-09-30, 금115,200,000원, 말소)

* 임의경매: 수협은행 (2025-12-24 접수, 182,232,793원, 말소, 수원지방법원 평택지원 2025타경1011)

* 임의경매: 아이피에스에스제삼차유동화전문 (2026-01-12 접수, 말소, 수원지방법원 평택지원 2026타경50050)

등기부채권 총액: 475,500,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항: 임대차 관계 및 금액이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 물건은 임대미상으로 표기되어 있어, 임차인 존재 및 권리관계 확인이 필요함.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 칠원동 일대는 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 주변에 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 있어 주거지로서는 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지

* 사용승인일: 2019년 08월 27일

* 동수: 10개동

* 총세대수: 852세대

* 최고층: 27층

* 주차대수: 총 94대 (지상 12대, 지하 21대 - 이는 개별 동 정보일 수 있으며, 단지 전체 주차 대수는 938대임)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-668-9824

인접 시설:

* 학교: 평택새빛초등학교 북서측 인근 위치 (상대보호구역)

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 주거 단지에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화 물건: 본 건은 중복사건 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정 및 권리 관계 확인 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 불확실: 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상으로 확인되어, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래 허가를 받아야 하는 구역입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 감정가는 300,000,000원이나, 최근 유사 면적 아파트 매매가 시세를 고려할 때, 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 '건물면적 74.77㎡'와 최근 매매 JSON의 'excluUseAr 59.7㎡' 간의 면적 차이가 있어 정확한 면적 확인이 필요합니다. 현재로서는 제공된 74.77㎡를 기준으로 시장 가격을 추정해보면, 최근 매매가(약 25,200~26,000만원)를 기준으로 환산한 가격보다 감정가(30,000만원)가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 중복사건 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 임대차 관계가 불확실하다는 점은 명도 과정에서 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

우수한 입지: 평택새빛초등학교 인근에 위치하며, 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

합리적인 감정가: 최근 매매 시세와 비교했을 때, 제공된 면적(74.77㎡)을 기준으로 감정가(30,000만원)는 시장 가치와 부합하거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 유사 면적(약 59.7㎡, 약 18평) 실거래가: 25,200만원 ~ 26,000만원 (2026년 7월)

* 제공된 건물 면적 74.77㎡(약 22.61평) 기준, 실거래가(약 18평 기준 25,500만원)에서 평당 가격을 환산 적용 시 약 319,900,000원 수준으로 추정됩니다.

종합 의견: 감정가 300,000,000원은 최근 유사 면적 아파트의 매매가와 시장 추정가(약 319,900,000원)를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 고려하여 315,000,000원 ~ 345,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.