나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43293 [1] 경기도 평택시 독곡동 405-44 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "송북동 신흥마을 쌈지공원" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주거환경은 보통수준임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건(사용승인일 : 2014.02.28) 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : PVC 창틀 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 드레스룸)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비를 갖추고 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방시설, 보안시설, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 내리막 완경사지를 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 "루멘빌" 이라는 다세대주택단지내 위치하며, 단지내 도로를 통하여 서측 노폭 약 6미터 및 남측 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43293 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 405-44 에이동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 139.75㎡ (약 42.28평)

토지지분: 139.75㎡ (약 42.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.72㎡ (약 23.82평)

건물지분: 78.72㎡ (약 23.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물대장 기반)

신축년도: 2014년 02월 28일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물규모: 지하 1층, 지상 4층 중 제1층 제101호

전용면적: 78.72㎡ (약 23.82평)

1.4. 권리관계

경매구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 2014-07-24 접수된 우리은행 근저당권 (을3)

등기부채권 총액: 166,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 개요 없음)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 지미라 (갑1)

* 소유권이전: 은종옥 (갑2, 매매)

* 근저당권: 우리은행 (을3, 말소기준권리, 131,600,000원)

* 근저당권: 주식회사그린캐피탈대부 (을4, 15,000,000원)

* 근저당권: 조동학 (을5, 20,000,000원)

* 임의경매개시결정: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 (갑3, 수원지방법원 평택지원 2025타경43293)

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "송북동 신흥마을 쌈지공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 "루멘빌"이라는 다세대주택 단지 내에 위치하며, 단지 내 도로를 통해 서측 노폭 약 6미터 및 남측 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 없음

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2014-07-24)보다 늦게 설정된 모든 권리(후순위 근저당권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 1996년식, 38.65㎡ (약 11.7평) 거래가 5,500만원 (2026년 5월)

* 2000년식, 39.54㎡ (약 12.0평) 거래가 3,700만원 (2026년 5월)

* 1990년식, 59.55㎡ (약 18.0평) 거래가 6,500만원 (2026년 7월)

이 정보들을 바탕으로 계산한 평당 가격대는 약 308만원에서 470만원 수준입니다.

대상 물건은 2014년 준공으로 주변 시세 정보의 건물들(1990년~2000년식)보다 신축입니다. 신축 연도를 고려하면, 평당 가격대는 기존 거래가보다 높을 것으로 예상되나, 제공된 시세 정보만으로는 정확한 비교에 한계가 있습니다. 감정가는 222,000,000원 (약 933만원/평)으로, 현 시점의 거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

4.2. 시장 동향

평택시 독곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 지역 내 꾸준한 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 신축 건물임에도 불구하고 제공된 비교 사례들이 노후화되어 있어, 대상 물건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주택지대로서 기본적인 주거 생활이 가능합니다. "송북동 신흥마을 쌈지공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 드레스룸으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 보일러) 설비가 갖추어져 있으며, 보안 시설 및 지하 주차장도 구비되어 있습니다.

5.3. 편의시설 및 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 주택 취득 시 한함)

이러한 제한 사항들은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

전 세입자의 정확한 보증금 및 임대 조건이 확인되지 않았으므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 독곡동에 위치한 2014년식 다세대주택입니다. 입지조건은 주거지대로서 양호하며, 주변 공원 및 교통 시설 이용이 편리합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 다만, 토지 이용 계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 있습니다. 제공된 주변 시세 자료의 건물들이 노후화되어 있어, 신축 건물인 본 물건의 실제 가치는 해당 시세보다 높을 것으로 예상되나, 감정가와의 괴리가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2014년식) 대비 상대적으로 저평가된 감정가 및 시세 잠재력

* 주거 환경 우수 및 공원 인접

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 깨끗한 권리관계 (매각으로 인한 모든 권리 소멸)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2019년~2020년식, 평당 약 308만원~470만원)를 기준으로, 대상 물건(2014년식, 약 23.8평)의 현재 시세는 노후 건물의 시세보다 높을 것으로 추정됩니다. 가장 높은 거래가인 평당 약 470만원을 적용 시, 약 1.12억원 수준이 됩니다. 하지만 감정가는 2.22억원(약 933만원/평)으로, 제공된 시세와 큰 차이가 있습니다. 신축 연도를 고려하여 주변 시세의 1.5배 이상 적용 시 (약 705만원/평), 약 1.68억원의 가치를 예상할 수 있습니다.

따라서, 감정가(2.22억원)와 신축 연도를 감안한 시장 가치(약 1.68억원 이상) 및 총 채무액(1.67억원) 등을 종합적으로 고려하여, 잠재적 가치와 리스크를 감안한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 가능성, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.