나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1018 [1] 경기도 평택시 합정동 965-8 수아비스 1동 6층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 내 6층 702호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(일부제한 300m 이내), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평택고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 6층 702호로 기재되어 있고, 집합건축물대장에도 6층 702호로 기재(소유자 박향숙)되어 있으나, 집행관이 2026. 1. 21.자 제출한 현황조사보고서에 따르면 6층에는 601호와 602호가 있고, 7층에는 701호와 702호가 존재함.
702호에 채무자 겸 소유자 박향숙 전입세대 확인서에 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경1018 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 965-8 수아비스 1동 6층702호 (도로명: 경기도 평택시 평택5로34번길 22 (합정동))

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지 면적: 44.92㎡ (13.59평)

토지 지분: 44.9179㎡ (13.59평)

건물 면적: 114.19㎡ (34.54평)

건물 지분: 114.19㎡ (34.54평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(일부제한 300m 이내), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평택고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함).

인접 도로상태: 본건 북서측으로 중로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

주변 혐오시설: 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016-05-04 신한은행 근저당

등기부상 채권 총액: 353,749,095원

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 없음 (총 합계: 0원)

본 물건은 유동화 물건입니다.

4. 상권분석

주변 상권: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

학교와의 인접성: "평택고등학교"와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 아파트와 오피스텔이 밀집한 주거지역과 상업시설이 복합된 지역입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 7층 건물 내 6층 702호 (참고: 실제 현황과 다를 수 있음)

건물 용도: 제1,2종근린생활시설, 공동주택

건물 이용상태: 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

사용승인일: 2016년

6. 잠재적 리스크

층수 및 호수 불일치: 등기사항증명서상 6층 702호로 기재되어 있고, 집합건축물대장에도 6층 702호로 기재(소유자 박향숙)되어 있으나, 집행관이 2026. 1. 21.자 제출한 현황조사보고서에 따르면 6층에는 601호와 602호가 있고, 7층에는 701호와 702호가 존재함. 702호에 채무자 겸 소유자 박향숙 전입세대 확인서에 등재되어 있음.

등기부상/건축물대장상 6층 702호이나, 현황조사보고서상 7층에 702호가 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 점유 및 사용에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 대항력 유무가 불분명합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없으므로 별도의 배당 문제보다는 점유 관계 확인이 중요합니다.

토지거래계약허가구역: 외국인이 주택 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

공부와의 차이 없음 기재: 현황조사보고서 상의 층수 불일치와 상반되는 내용으로, 정확한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동의 신축급 아파트 물건으로, 주변 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

그러나, 가장 큰 리스크는 등기부상 층수와 실제 현황상의 층수 불일치 문제입니다. 이로 인해 실제 사용 및 점유, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 편의시설을 갖춘 아파트 단지 내 물건입니다.

평택의 지역 개발 호재와 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

층수 불일치 리스크를 해소하거나, 이를 감안한 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 또는 실거주 목적에 부합할 수 있습니다.

유동화 물건으로, 통상적으로 일반 경매 물건보다 경쟁이 덜할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

인수 보증금: 0원 (매각으로 소멸되는 권리에 해당)

본 물건은 등기부상 층수와 실제 현황 간 불일치라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 충분히 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 가치를 판단하시길 권장드리며, 일반적인 보수적 입찰가 범위는 감정가의 약 70% ~ 85% 수준을 고려할 수 있습니다. (예상 범위: 219,800,000원 ~ 266,900,000원)

최종 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 낙찰 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.