나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43286 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-2 펠리체40 1동 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "한국폴리텍대학 반도체융합캠퍼스" 남서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제4층 제405호로서 외벽 : 치장벽돌 및 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임. 사용승인일 : 2015.07.14. 임.

이용상태

"펠리체40 제1동 제4층 제405호 " 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) 단위세대임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 1층 지상주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 6층 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 15m ~ 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

왕복2차로에 접한 승강기 있는 6층 건물의 4층에 위치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 평택지원 2025타경43286 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-2에 위치한 펠리체40 1동 4층405호이며, 용도는 연립주택입니다.

건축물대장상 2015년 07월 14일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 해당하는 물건입니다.

본건의 감정평가액은 174,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 면적 정보

토지 면적은 23.86㎡ (약 7.22평)이며, 토지 지분 면적 또한 23.857㎡ (약 7.22평)입니다.

건물 면적은 58.32㎡ (약 17.64평)이며, 건물 지분 면적 또한 58.32㎡ (약 17.64평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리에 소재하며, 주위는 연립주택, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

'한국폴리텍대학 반도체융합캠퍼스' 남서측 인근에 위치하며, 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 왕복 2차로에 접해 있으며, 북측 및 동측으로는 폭 약 15m ~ 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 서울경서농업협동조합입니다.

말소기준권리는 2016년 03월 17일에 접수된 경서농업협동조합의 근저당권으로, 채권액은 134,400,000원입니다.

경매 청구 금액은 서울경서농업협동조합의 임의경매 신청 금액 115,034,612원입니다.

등기부채권 총액은 134,400,000원이며, 이는 말소기준권리입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 이력이 확인됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 펠리체40은 2015년 7월에 사용승인된 연립주택입니다.

주변에는 명성에이스빌C동(2010년식, 59.3㎡)이 2026년 2월 14일 100,000,000원에 거래되었고, 엘리시아(781-1, 2017년식, 78.8㎡)가 2026년 2월 13일 145,000,000원에 거래되었습니다.

본건인 펠리체40(785-2, 2015년식, 58.32㎡)은 2026년 2월 11일에 90,740,000원에 거래된 기록이 있습니다.

현재 감정평가액은 174,000,000원이지만, 동일 건물 동일 면적이 약 90,740,000원에 거래된 점을 고려하면 시세는 감정가보다 현저히 낮다고 볼 수 있습니다. 이는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 연립주택 단위 세대입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있으며, 1층에는 지상 주차장 시설이 있습니다.

주변은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/외국법인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 인수할 보증금은 없으나 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

안성시 주변 지역에서 일부 혐오시설 설치 계획 및 주민 반대 관련 이슈가 보도되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 불분명하며 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안성시 공도읍에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 연립주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 승강기, 도시가스 등 편의시설을 갖추고 있으며, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

가장 큰 특징은 감정가 174,000,000원 대비 최근 동일 건물 실거래가가 90,740,000원으로 매우 낮은 점입니다. 이는 투자자에게 시세 차익의 기회를 제공할 수 있으나, 감정가의 적정성 및 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계상 말소기준권리 이상의 채권 총액이 존재하여 경매 절차 진행에 있어 안정성은 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 공도읍 지역 내 비교적 최신 연립주택 (2015년 준공)

* 안정적인 주거 환경 및 편의시설(승강기, 도시가스 등) 보유

* 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원이지만, 2026년 2월 11일 동일 건물(펠리체40, 785-2, 58.32㎡)의 실거래가는 90,740,000원이었습니다. 이는 시세가 감정가보다 현저히 낮음을 시사합니다. 주변 단지의 최근 거래 사례 또한 참고할 수 있으나, 본건의 면적과 건축 연도를 고려한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세 및 감정가 괴리를 고려한 예상 입찰가 범위는 95,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다. 본 입찰가 범위는 유찰 가능성을 염두에 둔 것이며, 최종 입찰가는 본건의 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.