나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43241 [1] 경기도 평택시 장안동 619 평택장안마을코오롱하늘채 1024동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장안동 소재 "국제대학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 14층 1402호로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임마감등 - 내벽 : 벽지도배 및 일부 인테리어 마감등 - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 개별난방 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장안지구(2009.10.23)), 어린이공원(저촉), 완충 녹지(저촉), 유수지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(국제대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국 인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 본건 현장조사시 폐문,부재로 인하여 내부구조등은 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장안동 619번지에 소재하는 평택장안마을코오롱하늘채 1024동 14층 1402호 아파트로, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 320,000,000원이며, 건물 전용면적은 84.94㎡(약 25.70평), 토지 지분 면적은 59.25㎡(약 17.92평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2013년 4월 22일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 정 이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장안동에 위치하며, "국제대학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로가 외부 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(장안지구)에 포함됩니다.

다만, 어린이공원, 완충녹지, 유수지, 중로2류(폭 15m~20m) 등과 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 해당됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 경매개시결정은 2025년 12월 19일 수원지방법원 평택지원에서 정 에 의해 신청되었습니다.

말소기준권리는 2017년 2월 16일에 접수된 서안성농업협동조합의 근저당권(30,000,000원)이며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 290,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 정완수 씨가 보증금 5,000,000원에 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

이로 인해 본 경매 절차를 통해 인수하게 되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 평택장안마을코오롱하늘채 아파트는 총 1943세대의 대규모 단지입니다.

단지 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

국제대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

다만, 주변 지역이 신흥 주거 지역으로 개발되는 과정에 있어 상권 형성의 잠재력은 있으나, 현재는 대규모 상업 지구보다는 주거 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 평택장안마을코오롱하늘채 아파트 단지 내에 위치하며, 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

총 25개 동, 1943세대로 구성된 대단지로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차는 총 2406대(지하 2237대, 지상 169대)로 세대당 약 1.24대 수준의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 내에서 기본적인 생활 편의는 가능하며, 차량 이용 시 주변 지역의 더 넓은 범위의 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

초등학교, 중학교 등 교육시설까지의 거리는 추가 확인이 필요하나, 국제대학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 및 점유 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 물건의 정확한 상태를 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

임차인 정완수 씨의 상세 임대 조건(차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자)이 모두 기재되어 있지 않아, 금액이 미상인 보증금(5,000,000원)에 대한 주의가 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 소액이라도 낙찰자가 부담해야 하는 부분이 있는지 법률 전문가와 상의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 유수지, 완충녹지 등과의 저촉이 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해 외국인의 주택 취득 시에는 관련 절차를 거쳐야 합니다.

7. 종합 의견

평택장안마을코오롱하늘채 1024동 14층 1402호는 국제대학교 인근에 위치한 84.94㎡(약 25.70평) 규모의 아파트로, 대규모 단지 내에 속해 있습니다.

2013년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있으며, 넉넉한 주차 공간과 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적은 물건입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 이루어지지 않은 점과 임차인의 정확한 보증금 및 거주 정보 미확인은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

국제대학교 인근으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 향후 평택시의 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

감정가(320,000,000원) 대비 최근 실거래가(250,000,000원 ~ 290,000,000원)를 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 아파트의 전용면적은 84.94㎡(약 25.70평)이며, 최근 실거래가를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 7월 11일, 16층 매물이 290,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 4일, 1층 매물이 250,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 14층으로, 최근 실거래가 중간값인 27,000,000만원(270,000,000원) 수준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 320,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준이므로, 시세 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 인수 금액은 없습니다.

현장 조사를 통해 내부 상태 및 명도 가능성을 최종적으로 확인한 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

희망 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.