나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59658 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오 피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 하천 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지로서의 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2020. 05. 15. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 건물 중 3층312 호로서, 외벽: 인조석 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접하며, 북서측으로 현황 노폭 약 6m 의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀 억제제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대 상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:박지현)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경59658 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 312호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년 5월 15일 사용승인

총 층수: 지하 5층, 지상 10층 중 3층

감정가: 193,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 하천 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지로서의 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접하며, 북서측으로 현황 노폭 약 6m의 보행자전용도로에 접합니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 이용

건물은 2020년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 3층 312호입니다. 토지는 인접한 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경59658)이며, 등기부채권 총액은 195,780,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 195,780,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 다수의 소유권 이전, 신탁등기 말소 등이 확인됩니다.

* 주택임차권 (을1): 임차인 박지현, 권리금액 195,780,000원, 말소 예정 (전입 2022-03-04, 확정 2022-02-14).

* 강제경매 (갑6): 채권자 주택도시보증공사, 권리금액 195,780,000원, 말소기준권리.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 다른 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사(양도인:박지현)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 박 은 대항력이 없으며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건은 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 토지 이용 현황

토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있으며, 지역적으로는 일반상업지역 및 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

4.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 공동주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 금곡동 행정복지센터 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수시설, 승강기 설비, 지하주차장 시설, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 환경

인근에 수원금호초등학교, 수원중촌초등학교, 수원금곡초등학교 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 박 은 대항력이 없으나, 임차보증금 반환 채권에 대한 우선변제권은 유지됩니다. 제출된 확약서로 인해 보증금 인수 문제는 해결되었으나, 명도 진행 시 참고할 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

과밀억제권역, 공공주택지구, 도시교통정비지역에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 본건의 오피스텔 용도에는 직접적인 제한이 없을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 시설

주변 환경은 주로 주거, 상업, 행정시설이 혼재된 지역으로, 인근에 하천이 있습니다. 종합적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 커낼파크 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 193,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료를 분석하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 입지 및 교통, 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 연식 짧아 관리 및 유지보수 용이.

* 편리한 입지: 금곡동행정복지센터 인근으로 생활 편의성 우수.

* 지역 개발 잠재력: 호매실지구 등 택지지구 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 193,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 24일 (7층): 18,000만원

* 2026년 5월 8일 (9층): 15,000만원

* 2026년 5월 8일 (9층): 15,000만원

* 평균 매매가 (3건): 약 16,000만원

* 분석:

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 가능합니다. 최근 매매 사례 평균가인 16,000만원을 기준으로, 본건의 3층이라는 점을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

(시장 상황, 경쟁 정도 등을 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.