나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53782 [1] 경기도 광주시 쌍령동 225 쌍령낙원타운하우스 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 쌍령동 소재 '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건(사용승인일: 2011.04.06)내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(후면 "호별배치도 및 내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사의 사다리형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역 <환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53782 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 225 쌍령낙원타운하우스 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

건물면적(전용): 75.47㎡ (약 22.81평)

건축면적: 218.74㎡ (약 66.17평)

대지면적: 546㎡ (약 165.28평)

건물총면적(연면적): 645.04㎡ (약 195.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축물 사용승인일: 2011.04.06

총 세대수: 8세대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 쌍령동 '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치.

주위환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 건물 동남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 출입이 원활함.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)임.

말소기준권리: 2021년 10월 14일자 근저당권 (을5)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2011.04.14)

* 소유권이전 (갑2, 2012.03.16)

* 근저당권 (을5, 2021.10.14, 채권최고액 180,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을6, 2023.09.04 등기, 임차보증금 240,000,000원, 최진영) - 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있음. (단, HUG 인수조건에 따른 특이사항 존재)

* 소유권이전 (갑7, 2021.08.24)

* 가압류 (을8, 2022.06.14, 한국자산관리공사)

* 압류 (갑9, 2022.06.14, 국민건강보험공단)

* 가압류 (갑10, 2024.09.11, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑11, 2025.08.28, 광주시)

* 강제경매개시결정 (갑12, 2025.12.29, 주택도시보증공사) - 본건 경매 개시

총 채권액 합계: 498,692,131원

임차인 현황:

* 주택임차권자: 최진영

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.08.23

* 확정일자: 2021.08.09

* 배당신고일자: 2023.09.04

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기'로 명시되어 있어 인수 가능성 존재)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 잔액 인수 가능성 명시)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 쌍령동 일대는 주거 기능이 강한 지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지가 주를 이루고 있음.

인근에 '광주푸른초등학교'가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 실거래가 분석:

* 쌍령낙원타운하우스 (2012년식, 61.71㎡): 2026년 5월 8일, 151,000,000원 (약 24.47만원/㎡)

* 쌍령하이츠2차 (2016년식, 74.48㎡): 2026년 5월 8일, 187,000,000원 (약 25.11만원/㎡)

* 브론즈빌3차 (2008년식, 79.95㎡): 2026년 5월 8일, 145,000,000원 (약 18.13만원/㎡)

본건(75.47㎡, 2011년식)과 유사한 면적 및 연식의 실거래가를 고려할 때, 현 시세는 약 185,000,000원에서 187,000,000원 수준으로 추정됨.

이는 감정가(211,000,000원) 대비 약 11~13% 낮은 수준으로, 시세 대비 감정가의 적정성을 검토할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '광주푸른초등학교' 인근에 위치하여 교육 접근성이 우수함. 근린생활시설 및 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 단지 인근으로 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25, 외국인 등 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등 다수의 규제 사항이 존재함. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음.

주변 시설 분석 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 인수 문제:

* 본 건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수한 사항이 존재함.

* 물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 (최진영, 보증금 240,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 명시되어 있음.

* 다만, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 상태임. 이 조건의 명확한 법적 효력 및 매수인의 최종 인수 여부는 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 내용을 우선적으로 고려해야 함.

감정가와 시세 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 입찰 시 가격 판단에 유의해야 함.

토지이용규제: 다수의 공법상 제한사항 (자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

건축물 노후도: 2011년 준공으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주시 쌍령동 소재의 다세대주택으로, 초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호한 편임.

가장 큰 쟁점은 HUG 인수조건 변경과 관련된 임차권 인수 가능성임. 물건명세서상 인수 가능성이 있으나, HUG의 확약 내용에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있으므로, 인수 조건의 법적 효력 및 최종적인 임차보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적임.

감정가가 현재 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

여러 공법상의 규제를 받고 있어, 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있음.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치, 주변 편의시설 및 교통망 양호.

HUG의 개입으로 인한 복잡한 권리관계 해소 가능성 (성공 시 시세 차익 기대).

향후 지역 개발 및 주택 시장 회복 시 가치 상승 잠재력.

인수 조건 확약에 따라 임차보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

추정 시세: 185,000,000원 ~ 187,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (경매 배당으로 충당 예상)

본 건은 임차보증금 240,000,000원에 대한 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점이 특징입니다. 이는 경매 배당을 통해 해당 보증금이 전액 충당될 것으로 예상됨을 시사합니다.

다만, 물건명세서에 '배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 조건이 명시되어 있어, 최악의 경우 240,000,000원의 보증금을 인수해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 이 인수 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 만약 인수 리스크가 없다고 확신할 경우, 시세 수준인 185,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 인수 리스크가 현실화될 가능성을 염두에 둔다면, 훨씬 더 보수적인 접근이 필요하며, 해당 리스크 금액(240,000,000원)을 고려한 총 부담액이 시세 대비 얼마나 유리한지를 판단해야 합니다.

종합적으로, HUG의 인수조건 확약이 명확하게 매수인의 부담을 제거한다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 인수 리스크를 완전히 해소할 수 있는지 여부를 확인한 뒤 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.