나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59681 [1] 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 서측 도로 월편에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로, 인근에 각종 근린생활시설,오피스텔 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물내에 6층 601호로서, 외벽: 석재, 징크판넬 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임 (후첨 호별배치도 및 내부구조 참조)

설비내역

급배수 위생설비, 열병합에 의한 지역난방설비,승강기설비, 지하주차장설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 평지로, 업무시설(오피스텔),판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약35m, 서측으로 약 15m, 북측으로 약 10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 106-6 :도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경59681 (1)

소재지

경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 6층 601호

용도

오피스텔

감정가

212,000,000원

토지면적

8. 38㎡ (약 2.53평)

건물면적

50. 00㎡ (약 15.13평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 6층 601호로, 외벽은 석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 위생 설비, 열병합에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비, 소화 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측 약 35m, 서측 약 15m, 북측 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지는 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 허가대상 용도는 외국인 등 특정 대상에 한정됩니다 (단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

주변 시설

인근에 동탄복합문화센터, 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 동탄 남광장, 동탄 솔빛나루상가, 메가폴리스몰, 홈플러스 화성동탄점, CGV 동탄, 메가박스 동탄 등이 위치하여 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권등기(을구 순위 7번)가 설정되어 있으나, 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주요 임차인 현황

* 심 실 (주택도시보증공사)

보증금: 214,000,000원 (1차 185,000,000원, 2차 증액 9,000,000원, 3차 증액 20,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-11-16 (1차), 2021-10-15 (2차), 2022-10-21 (3차)

대항력: 없음

비고: 신청채권자 본인으로, 대항력 포기 확약서 제출됨.

* 허 철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-01

확정일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 현재 거주 중이며 대항력을 보유하고 있는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력은 매수인에게 승계될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부 현황 요약

소유권 이전 기록이 다수 확인되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(을구 7번, 접수번호 276935호, 2023-11-27, 185,000,000원)으로 파악됩니다. 또한, 화성시의 압류 내역도 존재합니다.

권리 분석 요약

신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 HUG 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 거주 중인 것으로 파악되는 임차인 허 철의 경우, 대항력을 보유하고 있어 해당 임차인의 권리가 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

동탄 지역 상권 특성

동탄 신도시는 젊은 인구층을 중심으로 활발한 소비 활동이 이루어지는 지역이며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 특히 동탄역을 중심으로 상업 시설이 집중되어 있으며, 다양한 편의 시설과 문화 시설이 밀집해 있습니다.

본 물건 주변 상권

본건이 위치한 반송동 106-6번지 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거 지역이면서도, "동탄복합문화센터"와 인접하여 근린생활시설이 풍부한 복합 상권 지역입니다. 오피스텔, 상가, 병원, 학원 등이 다양하게 입점해 있어 상권 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설

단지 인근에 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 녹지/공원

단지 주변으로 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 편의시설

다양한 상업시설, 병원, 은행, 문화시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 허 철의 대항력

임차인 허 철은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 해당 임차인의 계약 조건 및 거주 기간에 따라 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

HUG 임차권 인수 조건

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 잔존 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 채권-채무 관계가 동일 채권자(주택도시보증공사)에게 집중된 점을 감안하여, 매각 후 법적 절차 진행 시 잔여 채무 관계가 완전히 정리되는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한

본 건 토지는 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현재 지정기간 만료 또는 대상 용도 제한으로 실질적 영향은 미미할 수 있습니다.)

개발 사업 관련 영향

인근 메타폴리스 복합시설 신축 사업 등 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있어, 공사 기간 중 소음, 진동, 먼지 등의 발생 가능성이 있으며, 완공 후에는 일조권, 조망권 등에 대한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄 신도시 내 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 주변 편의시설 및 교통 환경이 매우 편리합니다. 특히, HUG의 보증금 인수 부담이 면제되는 점은 큰 장점입니다. 그러나 대항력을 가진 임차인 허 철의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 임차인과의 명도 절차 및 계약 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 우수한 입지와 HUG 관련 리스크 해소로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 허 철 임차인 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동탄 신도시 핵심 지역에 위치하여 생활 편의성 및 미래 가치 높음.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 신청채권자의 대항력 포기 확약서로 보증금 인수 부담 소멸.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 교통 등 주변 편의시설 이용 편리.

* 오피스텔 수요: 동탄 지역의 꾸준한 오피스텔 수요 고려 시 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 212,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 사례가 2026년 5월 200,000,000원 (20층), 2026년 5월 175,100,000원 (10층), 2026년 6월 199,500,000원 (25층) 등으로 확인됩니다.

대항력 있는 임차인 허 철의 보증금이 0원이므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

최근 실거래가 수준과 잠재적 리스크(임차인 허 철)를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 87% 수준인 185,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 중 높은 편에 속하는 가격으로, 해당 임차인 관련 리스크를 해소한다는 전제 하에 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.