나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53761 [1] 경기도 광주시 경안동 47-16 유진펠리스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장, 경강선(경기광주역) 및 경기도광주종합터미널과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재붙임, 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택(거실, 주방, 안방, 방2, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음. 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주하남교육지원청에 별도?) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교]) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역 <환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경53761 (1)

소재지: 경기도 광주시 경안동 47-16 유진펠리스 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

토지지분: 41.25㎡ (약 12.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 63.31㎡ (약 19.15평)

건물지분: 63.31㎡ (약 19.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 일반적인 주택지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장 및 경강선(경기광주역) 이용이 가능합니다. 또한 경기도광주종합터미널과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 현황

본건 토지는 세장형의 토지로서, 현재 공동주택(도시형생활주택) 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 동측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등이 특정 용도로 토지를 거래할 경우 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 현재 감정가는 265,000,000원입니다.

3.2. 건물 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 과거 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 있었습니다. 현재 등기부상 말소기준권리(을1, 2021.09.15.)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 황민우

* 보증금: 262,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-11

* 확정일자: 2020-11-19

* 배당신고일자: 2023-01-18

* 대항력: 없음

* 비고: (본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 2번 주택임차권등기(황민우, 보증금 262,500,000원)가 명시되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 잔여 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 초기 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원임을 재확인합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 경안동 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일: 46.62㎡ (약 14.1평), 5,900만원

* 2026년 5월 28일: 69.57㎡ (약 21.0평), 12,200만원

* 2026년 5월 6일: 57.2㎡ (약 17.3평), 16,800만원

4.2. 시세 분석

대상 물건은 63.31㎡ (약 19.15평) 면적을 가지고 있으며, 2019년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 265,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격대(16,800만원)와 비교했을 때 상당히 높은 편입니다.

가장 최근 거래된 57.2㎡ 면적의 주택(2006년 건축)이 16,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 건축 연도가 더 신축(2019년)이라는 이점이 있습니다. 이를 바탕으로 평당 시세를 추정해보면, 57.2㎡ 주택의 거래가가 17.3평 기준 약 970만원/평이었습니다. 본건(19.15평)이 신축임을 감안하여 평당 1,200만원에서 1,300만원 수준의 시세를 적용한다면, 229,800,000원 ~ 248,950,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. 감정가와는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변에 학교(광주중학교, 광주초교)가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 경기광주역 및 종합터미널 접근성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설 정보

인근 지역 및 광주중학교 주변에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

감정가가 265,000,000원인 반면, 최근 실거래 사례가 16,800만원 수준으로 나타나 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 최신 시장 상황을 반영하지 못했거나, 거래된 물건들의 상태나 위치에 따라 가격 차이가 발생했을 가능성을 시사합니다. 따라서 경매 참여 시 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역, 자연보전권역 등 여러 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 관련 불확실성

임차인 황민우의 보증금 262,500,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 분석되고, HUG의 조건부 인수 확약서로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없다고 판단됩니다. 하지만 HUG의 변제 과정이나 서류 상의 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 매우 낮으나, 항상 인지하고 있어야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)의 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 인수조건 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 괴리가 있어 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용 제한 사항도 일부 존재하나, 현재 주거 용도로 사용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물이라 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 조건부 확약으로 인해 매수인의 임차보증금 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 입지: 경안동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 규모의 인근 다세대 주택이 16,800만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건축 연도가 더 신축(2019년)이라는 점을 고려하여, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 합리적인 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.