나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35522 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 592-14 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라지붕 5층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2012.09.21) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 다세대주택은 4층의 옥상부분을 이용한 제시외건물(기호 ㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층 테라스 약 12.4㎥)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35522 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 592-14 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

건물면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 주변 일대는 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "부천남중학교" 북측 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 무난한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 1. 주변 환경

* 주위 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 혼재

* "부천남중학교" 북측 인근에 위치

1.1. 2. 교통상황

* 차량 출입 용이

* 인근 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 사정 양호

1.2. 권리분석

본 물건은 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 면밀한 분석이 필요합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 여부 및 명도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑8, 2025타경35522)

* 소멸 예상 권리:

* 소유권이전 등기 (갑2, 갑3, 갑4)

* 주택임차권 (을7, 김선아) - HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상되나, 변동 가능성 확인 필요

* 기타 후순위 권리

* 인수 가능한 권리:

* 토지거래허가구역 지정 (2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인 등의 경우 계약 시 허가 필요

* 임차인 현황:

* 임차인: DANGVANTAI

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-09-29

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 거주 사실과 인수 여부, 퇴거 조건 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: HUYNHNGOCTRAN

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-11-04

- 대항력: 있음

- 비고: 상기 DANGVANTAI 임차인과 동일하게 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 임차인: NGUYEN CAMNHUNG

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-11-04

- 대항력: 있음

- 비고: 상기 임차인들과 동일한 조건이며, 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김선아)

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-09-22

- 확정일자: 2022-08-05

- 배당신고일자: 2024-03-18

- 대항력: 없음

- 비고: 말소기준권리(강제경매)보다 후순위로, 별도 인수 조건이 없다면 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인 보증금 기준)

* 물건명세서 참고사항:

- 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 실제 소멸될 가능성이 높습니다. 정확한 인수 여부 및 말소 조건은 법원의 공고 및 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 해당 물건지 주변에 잠재적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 부천시 대장동 일대에는 자원순환센터(소각장, 처리시설 등)가 위치하고 있으나, 본건 소재지인 송내동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 내 5층 502호 (사용승인: 2012.09.21)

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등 갖춤

* 토지 이용: 세장형 완경사 토지로 건부지 이용 중

* 인접 도로: 서측으로 로폭 약 6미터 포장도로 접함

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 3명의 임차인이 대항력이 있으며 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 실제 점유하고 있거나, 소유자와 특수 관계에 있을 가능성을 시사하며, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 계약 체결 시 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 제시외 건물: 4층 옥상 부분을 이용한 약 12.4㎡ 규모의 제시외 건물(테라스)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2012년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 190,000,000원으로 책정되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3명(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하며 제시외 건물(테라스)이 매각에 포함되는 점을 고려해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 말소 기준 권리보다 후순위이나, 말소 동의 확약서 제출 여부가 인수/소멸 여부에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 관계를 명확히 분석하고 명도 리스크를 해소할 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 190,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격은 약 295만원에서 420만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물의 면적(47.60㎡)과 신축 연도를 고려하면, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크와 기타 특이사항들을 고려하여, 낙찰가를 산정할 때에는 이에 대한 충분한 비용과 시간을 고려해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 말소 여부도 변수가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

권리 관계 명확화 및 명도 리스크 해소 비용 등을 감안하여, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 보다 상세한 권리 분석과 명도 계획을 수립하는 것이 필수적입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 신풍맨션(A동): 59.66㎡, 2001년식, 4층, 200,000,000원 (약 335만원/㎡)

* 삼현빌라103동: 36.92㎡, 1995년식, 1층, 155,000,000원 (약 420만원/㎡)

* 리마빌비동: 57.23㎡, 2002년식, 4층, 169,000,000원 (약 295만원/㎡)

본건 감정가: 190,000,000원 (47.60㎡, 2012년식) (약 400만원/㎡)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.