나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59683 [1] 경기도 화성시 병점동 868 병점 임광 그대가 102동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "송화초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "병점 임광 그대가아파트 102동 4층 403호" 로 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건내 4층 403호로 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 등 참고)

설비내역

위생.급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 소화전 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 10m∼12m, 동측으로 노폭8m∼10m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1):도시지역 , 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호2):도시지역 , 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 번호: 수원지방법원 2025타경59683 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 868, 병점 임광 그대가 102동 4층 403호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 47.90㎡ (약 14.50평)

토지지분: 47.90㎡ (약 14.50평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.95㎡ (약 25.69평)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 송화초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (Result 3)

2.3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. (Result 2, 10)

본 건물은 2007년 5월 18일 사용승인되어 2026년 기준 약 19년차입니다.

2.4. 토지현황 및 도로

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 10m~12m, 동측으로 노폭 8m~10m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가 대상자는 외국인 등이며, 허가 대상 용도는 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권보존: 2007년 7월 20일, 박태열

소유권이전(재산분할): 2020년 5월 19일, 김애기

근저당권(말소기준권리): 2022년 6월 24일, 강구수산업협동조합 (채권최고액 500,000,000원)

임의경매개시결정: 2025년 12월 30일, 강구수산업협동조합 (채권액 603,826,627원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦은 날짜에 설정된 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 중 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대사항은 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 임차권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 병점동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. (Result 2)

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 물건 인근에 송화초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (Result 3, 4, 5, 6)

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 마트, 편의점 등의 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (Result 2, 11)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있어 항공기 운항 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 아파트 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 성장관리권역으로 지정되어 있어 수도권정비계획법상의 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2007년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 19년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (Result 10)

6.3. 기타 위험요소

제공된 자료 상으로는 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역에 폐기물 처리 시설 등의 혐오시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 일부 확인되므로, 향후 지역 개발 방향에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다. (Result 13, 14, 16)

7. 종합 의견

본 물건은 송화초등학교 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하며, 인수되는 임차권이나 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등의 법적 제한사항과 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송화초등학교를 비롯한 교육시설 인근의 편리한 주거 입지.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가와 시세, 주변 부동산 시장 상황, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 명도 비용 및 수리 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.