나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59680 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 10층1016호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 “화성시미디어센터” 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체로 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 10층 1016호로서, 외벽: 석재붙임, 페인팅 등 마감, 창호: 샷시창호 마감.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 형태(주거용 사용 여부)는 경매 진행시 재확인 요망됨.(후면 “호별배치 및 이용상태” 참조)

설비내역

전기, 난방, 위생, 소화, 승강기, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 업무시설 및 제2종 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가 대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 형태(주거용 사용 여부)는 경매 진행시 재확인 요망됨.

물건 비고

1. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.01. 제출됨
2. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용형태(주거용 사용여부)는 재확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경기도 화성시 반송동 93-7, 트라이엄프 동탄 10층 1016호에 위치한 오피스텔입니다. 수원지방법원 2025타경59680 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 감정가는 125,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59680 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 10층1016호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

* 토지지분: 6.4462㎡ (약 1.95평)

* 건물면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

* 건물지분: 35.32㎡ (약 10.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 10층 1016호

* 건축물 준공 연도: 2011년 (등기부 요약 갑4, 2011-09-19 소유권이전 등기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 “화성시미디어센터” 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대체로 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상은 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)에 한정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경59680) (갑11, 2025-12-30 접수)

* 현재 등기부상 주요 사항:

* 소유권이전 (갑4, 갑5, 갑6): 2011년 9월 19일, 2015년 2월 11일, 2020년 9월 14일

* 주택임차권 (을9): 2024년 2월 1일 접수, 최인석, 144,000,000원 (말소 기재)

* 강제경매 (갑11): 2025년 12월 30일 접수, 주택도시보증공사, 144,000,000원 (말소 기준 권리)

* 압류 (갑12): 2026년 3월 23일 접수, 화성시 (말소)

* 등기부채권 총액: 144,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최인석)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-30

* 확정일자: 2023-01-07

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 특이사항: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기(2025-12-30)보다 선순위에 해당하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택임차권(을9)은 말소 예정 권리이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 즉, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 반송동 일대는 근린생활시설 및 다수의 오피스텔이 밀집한 상업지역입니다.

4.2. 거래 사례 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 자료에 따르면, '트라이엄프 동탄' 오피스텔(93-7번지)의 유사 면적(39.72㎡) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 (15층): 138,000,000원

* 2025년 12월 (11층): 135,000,000원

* 2026년 3월 (17층): 120,000,000원

이는 해당 건물 및 동탄 지역 오피스텔 시세 형성의 참고 자료가 됩니다. 본 건의 공식 건물 면적은 35.32㎡(약 10.69평)이나, 시장에서는 39.72㎡(약 12.02평) 면적 기준으로 거래가 이루어지는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

'화성시미디어센터'가 인근에 위치하며, 상업지역 내에 있어 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점, 카페 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

주변이 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경으로 복합적인 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 형태 확인 필요

집합건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 형태(주거용 사용 여부)는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 주거용으로 사용 중인 경우, 건축물대장과의 차이로 인한 추후 관리나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 권리분석에서 해소되었습니다.

* 현재까지 확인된 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 실제 이용 현황(주거용 사용 여부)에 대한 재확인이 필수적이며, 이 부분이 향후 물건 가치 및 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄 중심상업지역 내 오피스텔로, 입지적 가치가 높습니다.

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 주거 또는 업무용으로 활용 가능하며, 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 125,000,000원과 최근 거래 사례(120,000,000원 ~ 138,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 120,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 판단됩니다.

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없다는 점과, 실제 이용 형태 확인 필요라는 리스크를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 권고합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 내외로 제안합니다. (이는 희망 입찰가이며, 최종 입찰가는 본인의 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.