나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35508 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 202 제이프라임 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입 니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린 생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,절대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육 지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26 .~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35508 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 202, 제이프라임 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 33.67㎡ (약 10.19 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역(소사초, 소새울유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 관련 법규에 따른 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기: 우의종 외 1인, 장성준, 류성광 등

* 근저당/가압류/압류: 현대캐피탈(가압류), 부천시(압류), 주택도시보증공사(가압류) 등이 존재했으나, 모두 말소 예정(말소 대상)입니다.

* 주택임차권: 을구 3번 순위로 방승혜(주택도시보증공사) 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 전입일자는 2021년 6월 30일, 확정일자는 2021년 6월 10일이며, 보증금은 304,000,000원, 차임은 0원입니다.

* 말소기준권리: 울산지방법원 2022카단13920, 현대캐피탈 가압류 (접수일자 2022-10-28)입니다. 이보다 선순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 329,803,360원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 주거 생활 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다. 다만, 본 정보만으로는 상세한 상권 활성화 정도나 유동인구 등 상권의 역동성을 파악하기에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "소사초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰인이 외국인이거나 관련 법규에 따라 거래 시 허가 요건을 충족해야 합니다. 해당 기간 내 낙찰될 경우, 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주택임차권 관련: 을구 3번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 계약 관계 및 법률적 해석에 따라 변동 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가는 308,000,000원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례는 215,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 확인되어, 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 가격 책정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 본건 소재지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 보다 면밀한 현장 조사 및 상세 지도 확인을 통해 잠재적 혐오시설 유무를 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 건물 연식(2016년식 기준 유사 건물) 대비 비교적 양호한 편이며, 필수적인 주거 설비 또한 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되나, 토지거래허가구역 지정 및 감정가와 시세 간의 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 관련 권리자로 얽혀있는 복잡한 권리관계는 면밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 매력적인 요소입니다.

* 실거주 또는 임대 목적: 다세대주택으로서 실거주 목적이나 임대 수익 창출 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 소사본동 지역의 향후 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (이는 일반적인 분석이며, 구체적인 개발 계획은 별도 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래 기준)를 종합 분석한 결과, 유사 면적(57~58㎡)의 다세대주택 매매가가 215,000,000원에서 255,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용 면적은 59.74㎡이며, 이를 바탕으로 산정한 시장 가격은 약 243,000,000원 수준입니다.

감정가(308,000,000원)는 현재 시장가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 총 채무액(329,803,360원) 및 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(304,000,000원)을 고려하되, 인수되는 보증금이 없다는 점과 실거래가 추이를 감안할 때, 현재 시장 상황 및 감정가와의 괴리를 고려하여 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건은 시장 가치를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 270,000,000원을 초과하는 입찰은 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.