나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35514 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층330호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물(통칭 다온하브) 내 3층 330호로서, (사용승인일: 2005.03.05) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'오피스텔(주거용)'으로 이용중인 것으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어 져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 광로의 간선도로(부일로)에 접하며, 동측 및 북측으로 소로의 지선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35514 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 330호

건물명: 다온하브

토지면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물면적: 35.33㎡ (약 10.7평)

건물지분: 35.33㎡ (약 10.7평)

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 "부천대학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 남측으로는 광로인 부일로에 접하고 있으며, 동측 및 북측으로는 소로의 지선도로에 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자: 2023-09-19, 채권금액: 1,020,000,000원)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강*

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 주택도시보증공사 (오단비)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-09-27

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: 을구 5번 주택임차권 등기(2023-11-07)는 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,199,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 부천대학교 인근으로, 대학가 상권의 특성과 함께 주변의 오피스텔 및 공동주택 단지로 인한 주거 상권의 영향을 모두 받고 있습니다.

다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 (25.857㎡) 8,000만원 거래 (약 309만원/㎡)

* 2026년 6월 (25.857㎡) 8,000만원 거래 (약 309만원/㎡)

* 2024년 4월 (39.094㎡) 18,000만원 거래 (약 460만원/㎡)

분석 결과, 소형 면적(25.857㎡)은 최근 8,000만원 수준에서 거래되었으며, 중대형 면적(39.094㎡)은 2024년에 18,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 35.33㎡ 면적으로, 최근 소형 면적 거래 가격을 고려하면 감정가(165,000,000원) 대비 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황: 2005년 3월 5일 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물(다온하브) 내 3층 330호입니다.

내부 상태: 전용면적 35.33㎡(약 10.7평)로 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

내부 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 부천대학교 인근 지역으로, 학생 및 직장인 수요가 있는 상권 및 주거 지역입니다. 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

HUG 관련 채권: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 채권 총액이 상당하며, 경매 진행으로 인해 채권이 일부 회수될 것으로 보이나, 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있습니다.

시세 하락 가능성: 최근 2026년에 25.857㎡ 면적이 8,000만원에 거래된 사례는 본 건의 감정가(165,000,000원)보다 현저히 낮은 수준으로, 향후 시장 가격 변동에 대한 주의가 필요합니다.

건물 노후화: 2005년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 및 배후 주거단지의 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이라 낙찰 후 권리 인수 부담은 적습니다.

다만, 최근 거래 사례에서 시세가 감정가 대비 하락하는 추세가 보이며, 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

적정 가격 산정을 통해 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 1억 6,500만원 대비, 최근 소형 면적 거래 가격(8,000만원)을 고려할 때, 시세 대비 상당한 가격 할인 가능성을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점은 투자 리스크를 줄여줍니다.

대학가 인근 소형 오피스텔은 지속적인 임대 수요가 있어 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

토지거래허가구역임을 감안하여, 허가 절차 가능성을 미리 확인하고 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 165,000,000원입니다.

최근 2026년 거래 사례(25.857㎡, 8,000만원)와 2024년 거래 사례(39.094㎡, 18,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다.

본 건은 35.33㎡ 면적으로, 최근 소형 면적의 가격 추이를 보수적으로 적용하고, 감정가 대비 잠재적 할인율을 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 시점의 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.