나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35475 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 130-29 썬리치빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡역(지하철1호선)' 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 역곡역(지하철1호선)이 소재 하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호로서, (사용승인일: 2020.05.27) 외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지 기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35475 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 353,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지 (구주소): 경기도 부천시 소사구 괴안동 130-29 썬리치빌 2층203호

* 신주소: 경기도 부천시 소사구 경인로526번길 27-17 (괴안동)

* 건물명: 썬리치빌

* 동/호수: 2층 203호

* 사용승인일: 2020.05.27

1.3. 토지 정보

* 총 토지 면적 (건축물대장): 379.1㎡

* 해당 토지 면적: 39.73㎡ (11.99 평)

* 토지 분할 정보: 2필지 일단의 세장형 토지

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.4. 건물 정보

* 건물 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 건물 면적 (전용): 60.71㎡ (18.37 평)

* 세대수: 총 10세대

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비

1.5. 매각 대상 정보

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 기타 사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 괴안동 지역에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 역곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG) - 서유성: 보증금 320,000,000원, 차임 없음, 2021년 02월 05일 전입, 2021년 02월 26일 확정일자. 대항력 없음. (을구 1번 주택임차권 등기되었으나, 말소 예정)

* 신창기: 보증금 2,000,000원, 차임 750,000원, 2025년 12월 05일 전입 예정. 대항력 없음. (향후 전입일자 특이사항)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 01월 21일 접수된 부천시의 압류 (갑5) 입니다. 이보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 인수 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 인근 단지 시세 분석 결과, 2016년식 삼성펠리스5차(다세대, 34.7㎡)가 2026년 7월 17,500만원에 거래되었으며, 이는 약 611,000원/㎡의 시세를 보입니다. 본건과 유사한 2020년식 썬리치빌(다세대, 60.71㎡)의 감정가는 약 581,000원/㎡ 수준으로, 비교적 최근 거래 사례와 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다. 1986년식 에덴빌라(연립, 38.88㎡)는 약 430,000~445,000원/㎡ 수준에서 거래되었습니다. 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 353,000,000원이며, 최근 거래된 유사 연식 및 규모의 다세대 주택 시세와 비교했을 때 합리적인 수준입니다. HUG 인수 조건 변경 등의 특이사항과 물건의 최신 연식을 고려하여, 현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 360,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 1호선 역곡역 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점까지 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 본 물건은 '토지거래허가구역'으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요함을 의미합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 낙찰 후 일반 매각 시에도 거래 제한이 발생할 수 있으므로 사전에 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 계약 시 구체적인 확인 및 절차 준수가 요구될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장 전반의 변동성 및 금리 변동 가능성에 따른 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 신창기의 전입일자가 2025년 12월 05일로 미래 시점인 점은 특이사항이며, 이에 대한 명확한 소명이나 사실관계 확인이 필요합니다. 다만, 대항력이 없는 임차인이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 2020년 신축 건물의 우수한 상태

* 지하철 1호선 역곡역 인근의 편리한 교통 및 입지

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 권리 인수 부담 없음

* HUG 인수 조건 고려 시, 잠재적인 거래 용이성

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 최신 건물(2020년식)로 상태가 양호하며, 역곡역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명도에 집중할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 임차인 신창기의 미래 전입일자는 사실 관계 확인이 요구되는 부분입니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하고, 예상 입찰가 범위 내에서 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.