나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35506 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-24 부광로얄팰리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 북서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:롯데백화점(도보8분) 등 - 교육시설:부천신흥초등학교(도도3분) 등 - 공원시설:보배공원(도보3분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유롭게 진출입 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(계남로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남동측 인근에 춘의역(도보4분)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서 ○외벽 : 파벽돌(벽돌타일) 및 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 4필 일단의 사다리형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 동측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○4필지 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35506 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-24 부광로얄팰리스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물면적: 45.86㎡ (약 13.87평)

건축물대장상 용도: 공동주택 (신축허가 2015년, 사용승인 2016년)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (허가기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 현재 허가기간 만료)

HUG 인수조건 변경

선순위임차권 (등기부상 말소되었으며, 말소동의 확약서 제출됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

차량 접근성: 자유로운 진출입 가능함

대중교통 여건: 양호함

- 버스: 인근 간선도로(계남로 등) 변에 버스 정류장 소재

- 전철: 남동측 인근에 춘의역(도보 4분) 소재

2.3. 생활 편의 시설

편의시설: 롯데백화점(도보 8분) 등

교육시설: 부천신흥초등학교(도보 3분) 등

공원시설: 보배공원(도보 3분) 등

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2022년 3월 7일자 근저당권 (을5, 80,000,000원)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 을9)

기타 권리: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-21

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며, 향후 변동 가능성 있음.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-21

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며, 향후 변동 가능성 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사(최승연)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-18

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-08-18

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을9)이 존재하나, '말소'로 기재되어 있으며 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임. 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 9번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고 등기부상 '말소' 처리되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주거 중심 상권

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 춘의역을 중심으로 형성된 주거지대임.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 및 생활 서비스 업종이 발달했을 것으로 예상됨.

4.2. 역세권 이점

춘의역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 만족도를 높이는 요인임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

신흥초등학교, 보배공원 등 교육 및 휴식 시설 접근성이 좋음.

5.2. 편의 및 문화 시설

롯데백화점 등 쇼핑 시설 이용이 편리하며, 대중교통을 통해 부천시내 주요 상업 및 문화 시설 접근이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 (기간 만료)

과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 제공된 정보상 허가기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재 만료되었으므로, 본 경매 취득 시 직접적인 제한은 없을 것으로 판단됨. 다만, 향후 재지정 가능성은 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 파악이 필요함. 이는 향후 자금 조달 또는 거래 과정에서 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 임차인 관련 불확실성

김 및 황 임차인의 경우, 전입일자가 미래 시점이며 보증금 및 차임이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 여부 및 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 추가 확인이 필요함. (단, 대항력 없음으로 표기됨.)

6.4. 임차권 등기 말소 관련

등기부상 주택임차권(을9)이 '말소' 처리되고 말소 동의 확약서가 제출되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 법률적 해석에 따라 이견이 있을 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 전문가 상담을 권고함. (현재까지 인수 보증금은 0원으로 분석됨.)

6.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 정보를 바탕으로 판단할 때 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 건축물대장상 '근린생활시설' 용도가 혼재되어 있을 수 있으나, 주거용 유닛의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건 부광로얄팰리스 2층 201호는 춘의역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통, 생활 편의 시설을 갖추고 있음. 대부분의 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간도 만료되어 거래상 제약은 없을 것으로 보임. 다만, HUG 인수조건 변경 내용과 일부 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요하며, 임차권 등기 말소 관련 사항은 최종 낙찰 후 잔금 납부 절차에서 명확히 처리될 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 춘의역 역세권 위치로 인한 우수한 교통 접근성

* 초등학교, 공원, 백화점 등 생활 편의 시설 밀집

* 다수 권리의 말소로 인한 비교적 안전한 권리 분석

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료로 인한 거래 유연성

9. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 본건 건물면적(45.86㎡)과 유사한 허브빌다동(46.02㎡)이 2026년 7월 6일 234,000,000원에 거래됨. 이는 감정가와 유사한 수준임.

다른 사례들은 면적이 더 넓었음에도 감정가보다 낮은 가격에 거래됨.

종합적으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.